廣州一手去化周期達(dá)14.2個(gè)月 開(kāi)發(fā)商謹(jǐn)慎推新
發(fā)布時(shí)間：2022-04-01 14:49:34 文章來(lái)源：新快報(bào)
雖然3月LPR按兵不動(dòng)，但廣州地區(qū)各銀行房貸利率近日又有松動(dòng)，吹起陣陣暖風(fēng)。記者走訪發(fā)現(xiàn)，在2月四大銀行將首套執(zhí)行利率下調(diào)至LPR+80BP(5....

雖然3月LPR“按兵不動(dòng)”，但廣州地區(qū)各銀行房貸利率近日又有松動(dòng)，吹起陣陣暖風(fēng)。記者走訪發(fā)現(xiàn)，在2月四大銀行將首套執(zhí)行利率下調(diào)至LPR+80BP(5.4%)后，近日個(gè)別國(guó)有銀行再次積極調(diào)整利率，目前中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行利率已降至5.2%;部分外資銀行甚至首套房執(zhí)行利率與LPR齊平為4.6%。有業(yè)內(nèi)人士表示，目前廣州一手住宅庫(kù)存依然高企，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間廣州房貸利率仍有一定下行空間。

廣州多家銀行積極調(diào)整房貸利率

近日，廣州的首套房貸執(zhí)行利率再次降至新低4.6%，有銀行提出與LPR齊平的方案。“利率最低的話，我們可以做到廣州這邊的利率下限。”渣打銀行工作人員向記者表示，“個(gè)人收入、負(fù)債、購(gòu)買樓盤的建筑年份、貸款期間等因素都會(huì)影響最終的貸款利率，但如果是我們合作的開(kāi)發(fā)商，會(huì)比其他銀行有優(yōu)勢(shì)。”

今年開(kāi)春以來(lái)，多家銀行對(duì)廣州地區(qū)房貸利率積極調(diào)整。2月，四大銀行首套房利率從此前的LPR+100BP(5.6%)下調(diào)至LPR+80BP(5.4%);二套房利率從此前的LPR+120BP(5.8%)下調(diào)至LPR+100BP(5.6%)。不過(guò)，不少銀行并未就此“停步”，除了類似渣打銀行的外資銀行政策積極，個(gè)別國(guó)有銀行也非常進(jìn)取。中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行工作人員向記者表示，“我們現(xiàn)在房貸利率首套+60BP，執(zhí)行利率為5.2%;二套+80BP，執(zhí)行利率為5.4%。”

“目前我們銀行放款額度充足，預(yù)計(jì)一兩個(gè)星期就可以放款”，股份制銀行也不甘示弱，據(jù)廣發(fā)銀行工作人員口徑，“目前我行二手房首套房貸和二套房貸利率最低為L(zhǎng)PR+55BP、LPR+75BP，即5.15%和5.35%，資料齊全即可安排放款。”

賣力吆喝的不只是銀行，購(gòu)房者陳小姐向記者表示，在萬(wàn)科金域曦府，銷售人員向她極力推薦匯豐銀行，更表示由于友好合作關(guān)系，可以爭(zhēng)取更優(yōu)惠的利率。“即使利率吸引，我還是需要把手頭房子賣掉，預(yù)算才夠。”陳小姐表示，自家物業(yè)從去年9月開(kāi)始已經(jīng)放售，但一直未能以目標(biāo)價(jià)格賣出，令置換計(jì)劃一再拖延。”

“取消LPR加點(diǎn)，大家才愿意入場(chǎng)”

不只是廣州，記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前，成都、蘇州、南京、杭州等地房貸利率出現(xiàn)了不同程度的下調(diào)，首套房貸執(zhí)行利率逐漸下降到5%以下的水平，部分城市針對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶同樣降至4.6%的最低利率，這些地區(qū)均為前期樓市熱點(diǎn)地區(qū)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“過(guò)去雖然有房貸政策放松的信號(hào)，但很多貸款利率還是超過(guò)了5%的水平，而當(dāng)前各類低利率政策中，開(kāi)始不斷出現(xiàn)了和LPR齊平的政策，這也說(shuō)明房貸的成本朝著最大限度放松的方向演變。從購(gòu)房者的角度看，對(duì)于后續(xù)每年的月供還款確實(shí)有減負(fù)效應(yīng)。而對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，當(dāng)期房貸的節(jié)奏確實(shí)需要加快，要盡量做到此類低利率貸款產(chǎn)品無(wú)捆綁營(yíng)銷的內(nèi)容，真正為顧客降低按揭貸款成本。”

廣州世聯(lián)研究院副院長(zhǎng)崔登科則認(rèn)為，目前銀行利率下調(diào)依然緩慢，對(duì)市場(chǎng)的刺激作用不大。“銀行應(yīng)該取消LPR加點(diǎn)，這樣大家才愿意入場(chǎng)。”

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，利率還有下降的趨勢(shì)，直到達(dá)到最低利率水平，比如首套房降至LPR，二套房降至LPR+60。但李宇嘉同時(shí)認(rèn)為，“這是底線，就如同首付比例非限購(gòu)城市最低20%，限購(gòu)區(qū)域最低30%，也是底線一樣。”

廣州一手去化周期達(dá)14.2個(gè)月，開(kāi)發(fā)商謹(jǐn)慎推新

信貸市場(chǎng)放松，房貸利率下降，卻未讓廣州樓市成功迎來(lái)小陽(yáng)春。崔登科表示，今年小陽(yáng)春依然成色不足。在去年下半年成交轉(zhuǎn)冷影響下，早期多區(qū)的放量供應(yīng)更是無(wú)法及時(shí)消化。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至今年2月底，廣州一手住宅庫(kù)存為10.6萬(wàn)套，同比上升23.46%;庫(kù)存面積約1190.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.09%。這也是自去年9月起，廣州連續(xù)6個(gè)月住宅庫(kù)存記錄超10萬(wàn)套。按照近6個(gè)月市場(chǎng)庫(kù)存消化的速度計(jì)算，廣州現(xiàn)有的住宅庫(kù)存需要14.2個(gè)月消化。克而瑞廣佛指出，按照行業(yè)公認(rèn)的庫(kù)存警戒線，只要庫(kù)存量超過(guò)12個(gè)月，就被認(rèn)為存銷比過(guò)大，存貨壓力較大，存在積壓和滯銷的風(fēng)險(xiǎn)。

在庫(kù)存高壓的情況下，開(kāi)發(fā)商也日趨謹(jǐn)慎推新。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì)，3月，廣州住宅新批供應(yīng)3209套(32.59萬(wàn)平方米)，面積同比下滑17%，比去年同期廣州陸續(xù)收緊供應(yīng)、嚴(yán)格“限價(jià)”階段還低。從推貨區(qū)域結(jié)構(gòu)來(lái)看，本月無(wú)區(qū)域供應(yīng)超10萬(wàn)平方米以上，屬于較罕見(jiàn)現(xiàn)象，供應(yīng)量較大的區(qū)域?yàn)樵龀?、番禺、黃埔、南沙。供應(yīng)量較大的項(xiàng)目有黃埔萬(wàn)科城市之光、增城珠江弘陽(yáng)時(shí)光薈、金地半山風(fēng)華等。不少非熱點(diǎn)區(qū)新盤，收籌情況不理想，即使選擇開(kāi)盤，成交去化表現(xiàn)亦“乏善可陳”，因此開(kāi)發(fā)商計(jì)劃推遲入市速度，待更多利好消息落地后再計(jì)劃推售。

海珠區(qū)去化周期較高，增城多板塊庫(kù)存“不健康”

由于買家信心仍處于重建階段，廣州大多數(shù)區(qū)域住宅庫(kù)存均高于警戒線。全市11區(qū)當(dāng)中，中心區(qū)以海珠壓力最為明顯，全市來(lái)說(shuō)增城區(qū)積壓最多，高達(dá)277.42萬(wàn)平方米。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至2月底，黃埔、白云、番禺、南沙、花都以及增城六區(qū)一手住宅庫(kù)存面積超百萬(wàn)平方米。海珠區(qū)去化周期高達(dá)15.7個(gè)月，擁有32.04萬(wàn)平方米、2551套的貨量，成為廣州中心六區(qū)去化周期最長(zhǎng)的區(qū)域。

有業(yè)內(nèi)人士指出，去化周期長(zhǎng)主要由于海珠區(qū)目前均價(jià)門檻較高，而目前高房?jī)r(jià)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)也較為激烈?？硕饠?shù)據(jù)顯示，今年3月上半月海珠區(qū)一手住宅均價(jià)超8萬(wàn)元/平方米，套均價(jià)在1144萬(wàn)元左右。

除了年初開(kāi)盤的中海觀澔府以及未來(lái)的品越華府(越秀赤沙TOD項(xiàng)目)等新項(xiàng)目入市加劇區(qū)域存量壓力。事實(shí)上，在3月，多區(qū)高價(jià)項(xiàng)目同臺(tái)搶客，天河的匯景臺(tái)，單價(jià)約12萬(wàn)-14萬(wàn)元/平方米，在開(kāi)盤不足一個(gè)月內(nèi)再次加推，首日去化近7成;白云東平板塊1600萬(wàn)元/套起的華遠(yuǎn)云和墅，在3月初推出18套疊墅單位，當(dāng)日成交16套，大多高端項(xiàng)目已提前布局客戶多時(shí)，海珠的千萬(wàn)級(jí)高端項(xiàng)目要脫穎而出并不容易。

而剛需買家較為集中的區(qū)域增城，則多個(gè)板塊承壓嚴(yán)重。在克而瑞排列的一手庫(kù)存套數(shù)貨量TOP10板塊中，增城區(qū)便占了4個(gè)板塊，分別為永寧街道、新塘鎮(zhèn)、朱村街道以及中新板塊。其中，朱村街道板塊去化周期為17.8個(gè)月。若按照去化周期的“低迷”12-18個(gè)月、“危險(xiǎn)”≥18個(gè)月劃分，該去化周期健康度接近危險(xiǎn)。

而在其他TOP10板塊中，花都的汽車城板塊去化周期達(dá)到了36.5個(gè)月，其次是22.2個(gè)月的南沙黃閣板塊，19.8個(gè)月的從化街口板塊，均屬于去化危險(xiǎn)行列。

在周邊板塊出現(xiàn)重壓之際，廣州樓市的新供應(yīng)也更為“偏心”中心區(qū)。從最近出臺(tái)的《2022年廣州供地計(jì)劃》《2022年廣州供地藍(lán)皮書》來(lái)看，當(dāng)中不乏天河、海珠、荔灣、白云等核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊。而在昨日出爐的2022年首輪集中供地名單中，中心區(qū)占比大幅上升，18宗地塊中心六區(qū)地塊占比61.1%，比去年同期的25%大大提升。

廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，市場(chǎng)除信貸以外仍需要更大的利好刺激，才能進(jìn)一步提振市場(chǎng)表現(xiàn)。按照目前高層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)“穩(wěn)預(yù)期”的定調(diào)，加上全國(guó)部分重點(diǎn)城市已陸續(xù)推出優(yōu)惠政策，預(yù)計(jì)二、三季度廣州部分區(qū)域存在微調(diào)購(gòu)房門檻以帶動(dòng)成交的可能性。(記者何璐詩(shī))

標(biāo)簽： 房貸利率 四大銀行 國(guó)有銀行 去化周期

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