當(dāng)前關(guān)注：孫明春：未來十年二十年，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有可觀成長(zhǎng)
發(fā)布時(shí)間：2023-04-27 14:28:46 文章來源：大河財(cái)立方
孫明春丨立方大家談專欄作者我這段時(shí)間一直在思考一些觀點(diǎn)，有兩個(gè)主題非常好：一是穩(wěn)預(yù)期，二是法治化，這

孫明春丨立方大家談專欄作者


(資料圖片僅供參考)

我這段時(shí)間一直在思考一些觀點(diǎn)，有兩個(gè)主題非常好：一是穩(wěn)預(yù)期，二是法治化，這兩點(diǎn)是一脈相承的。我認(rèn)為，穩(wěn)預(yù)期是否可以進(jìn)取一些，變成重塑信心或者穩(wěn)定信心的概念。預(yù)期和信心還是有一點(diǎn)差別，預(yù)期穩(wěn)，不只是預(yù)期穩(wěn)，預(yù)期還要向好。在經(jīng)歷了去年中國(guó)經(jīng)濟(jì)（波動(dòng)后），我們需要給消費(fèi)者、企業(yè)家、投資者一個(gè)更好的預(yù)期，不只是短期周期性反彈的預(yù)期，更重要的是形成更長(zhǎng)期的穩(wěn)定向好預(yù)期。

法治化加上市場(chǎng)化，也是非常重要的。法治化、市場(chǎng)化、國(guó)際化這三點(diǎn)穩(wěn)定的不只是國(guó)內(nèi)企業(yè)家，還有海外企業(yè)家、跨國(guó)公司的信心。所以，這是一條短期和長(zhǎng)期結(jié)合的可持續(xù)路徑。

對(duì)于當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，我可能更樂觀一點(diǎn)，這個(gè)樂觀并不是說在GDP增長(zhǎng)率上比大家的預(yù)期更高，更核心的還是能否有能力、有潛力可持續(xù)，在這一點(diǎn)上我還是有信心的。

我們要意識(shí)到去年是一個(gè)非常特殊的年份。去年國(guó)內(nèi)疫情從年初到年底，對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響一直持續(xù)到今年1月份，是一個(gè)很大的沖擊。同時(shí)，俄烏沖突爆發(fā)，對(duì)各方面產(chǎn)生巨大影響。美聯(lián)儲(chǔ)加息速度是四十年來最快的一次，也帶來了一系列沖擊，海外加美市場(chǎng)、英國(guó)養(yǎng)老金基金等都出現(xiàn)了流動(dòng)性危機(jī)，今年硅谷銀行、瑞信等金融機(jī)構(gòu)出現(xiàn)了調(diào)整、破產(chǎn)收購(gòu)兼并，等等。這么多不同維度同時(shí)沖擊中國(guó)經(jīng)濟(jì)和全球經(jīng)濟(jì)是比較罕見的。所以，去年經(jīng)濟(jì)環(huán)境非常差。

今年雖然有各種各樣的挑戰(zhàn)，尤其是海外挑戰(zhàn)非常大，但總體比去年會(huì)好很多，我認(rèn)為經(jīng)濟(jì)增速達(dá)到5.5%以上是不成問題的。

進(jìn)一步復(fù)蘇的可持續(xù)性到底來自哪個(gè)領(lǐng)域？看數(shù)據(jù)消費(fèi)者信心已經(jīng)回來了，不僅是消費(fèi)數(shù)據(jù)，消費(fèi)者信心調(diào)查數(shù)據(jù)也回來了。投資者信心，無論是股票市場(chǎng)還是房地產(chǎn)市場(chǎng)，從近期數(shù)據(jù)、價(jià)格看也回來了。

消費(fèi)者信心包括消費(fèi)數(shù)據(jù)的復(fù)蘇有一個(gè)自然反彈。投資者信心也相對(duì)容易被短期數(shù)據(jù)和政策影響。房地產(chǎn)價(jià)格也是這樣，房?jī)r(jià)漲的時(shí)候大家搶著買，跌的時(shí)候都不買。所以，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些好的跡象，如果能夠維持住，對(duì)接下來經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇意義重大。

最難的是企業(yè)家信心，因?yàn)橄M(fèi)者信心取決于收入，收入取決于就業(yè)，就業(yè)一定程度上取決于企業(yè)家信心，企業(yè)家如果不敢投資，就業(yè)就不會(huì)太好。所以，要修復(fù)企業(yè)家信心，包括堅(jiān)持市場(chǎng)化、法治化、國(guó)際化三個(gè)方針，以及堅(jiān)定不移堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”等。

我個(gè)人認(rèn)為，從中國(guó)過去幾十年體制特征和歷史經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)看，只要政策制定者政策方向明確，上下一致的預(yù)期會(huì)比較快地形成。所以，預(yù)期是向好的，企業(yè)家預(yù)期也是向好的，只是可能需要一些時(shí)間。房地產(chǎn)市場(chǎng)在過去二十年經(jīng)歷了一輪又一輪調(diào)控和刺激，都是運(yùn)動(dòng)型的，這不是很健康。

怎樣看接下來的中國(guó)經(jīng)濟(jì)？長(zhǎng)期來講，我相對(duì)更積極一些。中國(guó)經(jīng)濟(jì)幾大塊，消費(fèi)受制于收入，收入受制于就業(yè)，就業(yè)受制于投資。房地產(chǎn)投資還是負(fù)增長(zhǎng)，制造業(yè)投資增速明顯回落，主要靠基建投資。如果地方政府財(cái)政進(jìn)一步惡化，基建投資可持續(xù)性也是值得懷疑的。

外需方面，雖然3月份數(shù)據(jù)在好轉(zhuǎn)，但整體來講還是有很多不確定性，下半年美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退也可能不可避免。所以，外需也不在我們可控之內(nèi)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)方面，有兩大驅(qū)動(dòng)因素：一是城鎮(zhèn)化需求，二是改善化需求。城鎮(zhèn)化達(dá)到65%后需求開始放慢，但城鎮(zhèn)人口還是在上升的，去年大概還是有600萬城鎮(zhèn)人口的增加。后面肯定會(huì)慢下來，所以這塊需求沒有以前強(qiáng)勁。改善性需求則不封頂，沒有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)說一家人或者一個(gè)人應(yīng)該住多大面積，這取決于收入水平、供應(yīng)能力等。現(xiàn)在我們講城鎮(zhèn)人均居住面積41平方米，覺得挺高了，但實(shí)際上這是建筑面積，如果轉(zhuǎn)成使用面積，差美國(guó)接近一半，比歐洲很多國(guó)家也低大概20%。

從這個(gè)意義上講，如果有能力去建設(shè)，老百姓有錢去購(gòu)買，金融機(jī)構(gòu)有實(shí)力給家庭部門提供杠桿，我不認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)飽和了。

我們可以算一筆賬，去年居民儲(chǔ)蓄存款增加了18萬億元，今年前三個(gè)月增加了10萬億元，很大原因是大家買房少了，很多錢暫時(shí)以存款的形式存在了銀行。試想，中國(guó)老百姓有128萬億元的存款，若只拿出5萬億元，按照30%的首付，就可以支撐15萬億元的購(gòu)買力，這相較于去年全年房地產(chǎn)銷售額已經(jīng)有20%的增長(zhǎng)了。如果從這兩年居民儲(chǔ)蓄存款增量中（15個(gè)月增加了28萬億元），拿出15萬億元，用30%的首付杠桿，細(xì)水長(zhǎng)流也可以維持至少三年的房地產(chǎn)銷售穩(wěn)定上漲。所以，我對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景是有信心的。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期挑戰(zhàn)是，居民購(gòu)房的愿望沒上來，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有沒有信心，這種挑戰(zhàn)更大的還是在一二線城市供應(yīng)方面。以往歷次調(diào)控都是把開發(fā)商資金管住，導(dǎo)致開發(fā)商流動(dòng)性緊張，沒有辦法買地和新開工，所以每次調(diào)控結(jié)束以后，需求都在漲，因?yàn)槭杖朐谏蠞q、城鎮(zhèn)化在進(jìn)行，兩三年一輪調(diào)控下來，積累了大量被壓抑的需求，但供應(yīng)方面因?yàn)榉科罅鲃?dòng)性問題受到了壓抑，一旦調(diào)控結(jié)束，供需差別更加明顯。以往這個(gè)問題在一二三四線城市都有，這些年三四線城市供應(yīng)越來越多，但一二線城市仍然存在這個(gè)問題。

所以，現(xiàn)在的挑戰(zhàn)是，老百姓對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期回暖以后，我們是不是有足夠的供應(yīng)，是否會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)式反彈。房地產(chǎn)調(diào)控還是有難度的，關(guān)鍵要改變調(diào)控思維，不能運(yùn)動(dòng)式調(diào)控，更多要考慮供需之間的動(dòng)態(tài)平衡，不光要考慮需求方面的健康成長(zhǎng)，也要考慮供應(yīng)方面的健康發(fā)展。

所以，我個(gè)人對(duì)房地產(chǎn)市是偏樂觀的，可能跟很多人的觀點(diǎn)不太一樣，但我覺得有信心，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在接下來十年、二十年還是會(huì)有相當(dāng)可觀的成長(zhǎng)。

責(zé)編:陳玉堯 | 審校:李金雨 | 審核:李震 | 監(jiān)制:萬軍偉

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