一、哪些車位不能買(mǎi)賣(mài)
(一)地上停車位
如果開(kāi)發(fā)商所售的地上車位屬于規(guī)劃范圍內(nèi)用于停放車輛的區(qū)域,且開(kāi)發(fā)商與業(yè)主在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》內(nèi)對(duì)此明示該面積未計(jì)入公攤且屬于開(kāi)發(fā)商所有,那么,開(kāi)發(fā)商完全有權(quán)售賣(mài)該地上車位。如果當(dāng)初修建小區(qū)并未規(guī)劃,后期劃分的停車位是無(wú)權(quán)出售的,屬于小區(qū)所有業(yè)主所有。
(二)無(wú)約定的地下停車位
在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中,開(kāi)發(fā)商必須申明該小區(qū)里的地下車位的產(chǎn)權(quán)屬于單獨(dú)轉(zhuǎn)讓,不隨房子一起賣(mài)。如果沒(méi)有類似的文字說(shuō)明,地下車位也應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主按份共有,其*也應(yīng)歸業(yè)主。
(三)已被公攤的地下車位
賣(mài)房子的時(shí)候已經(jīng)把地下車位的面積分?jǐn)偟矫總€(gè)業(yè)主的身上(這個(gè)是要看合同規(guī)定的),并且按比例收過(guò)錢(qián)了,再把這樣的地下車位賣(mài)給業(yè)主,就是重復(fù)收錢(qián)。這類地下車位辦不了產(chǎn)權(quán)證,屬全體小區(qū)業(yè)主,嚴(yán)格的說(shuō)屬于小區(qū)的配套設(shè)施。
(四)人防工程禁止開(kāi)發(fā)商銷售
有的地下車位是人防工程,所謂人防工程,是指為了保障戰(zhàn)亂時(shí)期人員的掩蔽、人民防空指揮、醫(yī)療救護(hù)而單獨(dú)修建的位于地下的防護(hù)建筑,是國(guó)家強(qiáng)制要求配套的建筑,禁止開(kāi)發(fā)商銷售。根據(jù)現(xiàn)行小區(qū)規(guī)劃相關(guān)法規(guī),小區(qū)共用場(chǎng)地、計(jì)入公攤面積的車位和車庫(kù)屬全體小區(qū)業(yè)主所有,開(kāi)發(fā)商或者物業(yè)公司沒(méi)有出售的權(quán)利。所以由人防工程改造成的車庫(kù)歸屬于全體業(yè)主。
二、車庫(kù)出租合同有效嗎
出租人和承租人就車庫(kù)出租的租金、期限、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致意見(jiàn)后,租賃合同就成立了。成立后的車庫(kù)租賃合同有無(wú)法律效力,主要從下面四個(gè)方面進(jìn)行審查。
(一)合同主體是否符合規(guī)定,即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無(wú)民事行為能力人或限制民事行為能力人,或出租人是否為車庫(kù)所有人或合法使用權(quán)人等。
(二)車庫(kù)是否為法律法規(guī)禁止出租。只要法律法規(guī)不禁止出租的車庫(kù),都可以依法出租。根據(jù)規(guī)定,有下列情形之一的房屋不得出租:1、未依法取得房屋所有權(quán)證的;2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;3、共有房屋未取得共有人同意的;4、權(quán)屬有爭(zhēng)議的;5、屬于違法建筑的;6、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;7、已抵押,未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;8、不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的;9、有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
(三)車庫(kù)租賃合同的內(nèi)容是否合法。如果有人用租來(lái)的車庫(kù)進(jìn)行違法犯罪活動(dòng),若屬實(shí),則在出租人明知或應(yīng)當(dāng)知道的情況下,這樣的租賃合同均是無(wú)效的,不受國(guó)家法律保護(hù),租金依法沒(méi)收。
(四)是否進(jìn)行過(guò)登記備案。
三、車位出租協(xié)議注意事項(xiàng)有哪些
(一)租賃的期限、租賃的起止日期、每月租賃車位的費(fèi)用以及違約責(zé)任等等。
(二)必須弄清楚這是有產(chǎn)權(quán)的車位,還是僅僅只有使用權(quán)的車位。擁有產(chǎn)權(quán)的車位可以再出售,而僅僅只有使用權(quán)的車位必須通過(guò)物業(yè)公司的介入才能轉(zhuǎn)讓,且費(fèi)用會(huì)比有產(chǎn)權(quán)的車位低很多。
查看車位所有人的相關(guān)證件和車位的歸屬證明,并到物業(yè)公司進(jìn)行證明,確保車位的真實(shí)可靠性。
(三)租車位只能用20年,根據(jù)《民法典》的規(guī)定,租賃車位、車庫(kù)最長(zhǎng)有效期不得超過(guò)20年,超過(guò)20年的,超過(guò)部分無(wú)效。
(四)車位投資要慎選,投資車位要比投資房產(chǎn)有風(fēng)險(xiǎn)得多,慎選車位投資。一般來(lái)說(shuō),一個(gè)車位的產(chǎn)權(quán)年限在40年至70年之間。
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