2023年7月12日，廣州—CBRE世邦魏理仕發(fā)布《2023年第二季度及上半年廣州房地產(chǎn)市場回顧與展望》，解析廣州商業(yè)地產(chǎn)市場最新發(fā)展?fàn)顩r與趨勢。

2023年第二個(gè)季度，社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)延續(xù)首個(gè)季度的復(fù)蘇態(tài)勢。五一期間的消費(fèi)表現(xiàn)亮眼。各級(jí)政府持續(xù)釋放政策利好，六月還迎來年內(nèi)首次降息。不同的是，一季度的詢盤和帶看，在二季度得以落地，帶來寫字樓、商業(yè)和倉儲(chǔ)物流設(shè)施成交的回暖。盡管租戶對(duì)于擴(kuò)張仍抱謹(jǐn)慎的態(tài)度，并實(shí)施成本控制措施，但是業(yè)主積極調(diào)整租賃策略撬動(dòng)了租戶的搬遷意愿，帶來成交的增長。具體而言，寫字樓市場業(yè)主以租金優(yōu)惠刺激需求，總體成交量有提升。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場租金的松動(dòng)及人流的持續(xù)回暖，帶動(dòng)租賃市場成交。而跨境電商則持續(xù)布局廣佛，帶動(dòng)廣州倉儲(chǔ)物流市場空置去化。大宗交易市場寫字樓成交主導(dǎo)市場，投資者類型均為企業(yè)買家。

(相關(guān)資料圖)

優(yōu)質(zhì)寫字樓市場：以價(jià)換量策略持續(xù) 市場活躍度提升

2023年第二季度，廣州錄得四個(gè)項(xiàng)目、26.4萬平方米的新增供應(yīng)交付使用，同比增加87%，上半年供應(yīng)量共計(jì)38.6萬平方米。2023年全市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)逐步恢復(fù)、逐月向好，寫字樓市場需求有所回暖。1-4月，全市規(guī)模以上服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入同比增長7.8%，增速比1-3月提高2.0個(gè)百分點(diǎn)。春節(jié)后，企業(yè)的問詢量和看樓量出現(xiàn)爆發(fā)性增長，第二季度雖有所平復(fù)，仍保持較為積極的態(tài)勢。第二季度錄得凈吸納量6.6萬平方米，環(huán)比增加550%，成交活躍度有提升。新供應(yīng)入市推升總體空置水平，季末報(bào)17.5%，上半年空置率累計(jì)上升2.5個(gè)百分點(diǎn)。

樓宇繼續(xù)通過提供租金優(yōu)惠來促進(jìn)去化，第二季度租金面價(jià)同樣本比環(huán)比下調(diào)0.6%，至每月每平方米151.0元，租金下調(diào)幅度與第一季度基本持平。上半年，租金水平較高的甲級(jí)樓宇租金累計(jì)下調(diào)1.4%，下行幅度比乙級(jí)樓宇大，后者為0.5%。除推出租金優(yōu)惠外，多個(gè)業(yè)主為租戶提供裝修補(bǔ)貼或定制裝修服務(wù)。

第二季度成交數(shù)據(jù)顯示，TMT、消費(fèi)品制造業(yè)、專業(yè)服務(wù)和金融業(yè)的需求位列前四，繼續(xù)和近年來主力需求的行業(yè)結(jié)構(gòu)保持一致。TMT的新成交以軟件開發(fā)和游戲類企業(yè)的擴(kuò)張成交為主；大型快速消費(fèi)品企業(yè)從同區(qū)搬遷到新落成的物業(yè)中，租用2.8萬平方米的辦公面積；專業(yè)服務(wù)業(yè)和金融業(yè)繼續(xù)在中央商務(wù)區(qū)拓展，廣告公關(guān)、企業(yè)咨詢以及律師事務(wù)所的搬遷推升了專業(yè)服務(wù)業(yè)的占比，金融業(yè)的證券、基金等非銀金融的擴(kuò)張和升級(jí)需求亮眼。

世邦魏理仕華南區(qū)顧問及交易服務(wù)部 | 辦公樓負(fù)責(zé)人 程志文表示：“2023年下半年，全市將有44萬平方米的新供應(yīng)落成，76%的面積來自國際金融城。充足的供應(yīng)增大了市場的去化壓力，也增加了租戶在租賃談判中的議價(jià)能力，業(yè)主或延續(xù)提供租金優(yōu)惠的策略來爭奪品質(zhì)租戶，令租金繼續(xù)承壓。

廣州市政府近期發(fā)布《支持市場主體高質(zhì)量發(fā)展促進(jìn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行率先整體好轉(zhuǎn)若干措施》，從稅收、投融資和改善營商環(huán)境等多方面幫助企業(yè)降本增效，增加企業(yè)經(jīng)營的穩(wěn)定性。受此帶動(dòng)，市場信心將進(jìn)一步提振，支撐年內(nèi)需求繼續(xù)復(fù)蘇。”

優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場：優(yōu)質(zhì)物業(yè)以價(jià)促量，珠江新城持續(xù)吸引國際品牌進(jìn)駐

廣州第二季度錄得黃埔大悅匯的交付，為市場帶來約六萬平方米的零售面積，這是上半年唯一的供應(yīng)。該項(xiàng)目也是大悅城控股在廣州運(yùn)營的首個(gè)項(xiàng)目，位于科學(xué)城核心區(qū)，是該商務(wù)園片區(qū)鮮有的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)。而吸納方面，零售市場的復(fù)蘇帶動(dòng)了新租成交的增長，尤其在第二季度，空置去化顯著較第一季度加快，單季錄得約8.3萬平方米的凈吸納量，空置率較一季度下降了1.8個(gè)百分點(diǎn)。因此，在年內(nèi)錄得幾宗百貨和超市關(guān)閉的情況下，凈吸納量仍在上半年錄得2.4萬平方米的去化，空置率半年下跌1.5個(gè)百分點(diǎn)至六月末的9.7%。天河路表現(xiàn)更為亮眼，空置率低至2.0%，較2022年末下降2.3個(gè)百分點(diǎn)。

統(tǒng)計(jì)重點(diǎn)監(jiān)測商場的新租店鋪數(shù)量，第二季度，餐飲、零售和服務(wù)類業(yè)態(tài)分別占比50%、36%和14%。其中，特色餐飲、輕食軟飲和時(shí)尚服裝零售占比排名前三。第二季度錄得呷哺旗下子品牌趁燒的首店，而珠江新城持續(xù)收獲國際服飾品牌擴(kuò)張，錄得包括Max Mara Weekend、 Stella McCartney和DIESEL的進(jìn)駐。特色餐飲中，呷哺旗下的趁燒、Shake Shack、慫和貢乃韓式炸雞都在本季錄得新開門店或圍板。而輕食軟飲中，茶飲咖啡的茉莉奶白、霸王茶姬和store by .jpg都錄得擴(kuò)張。而新能源汽車方面，在優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)中，本季共有13宗的新入駐，包括特斯拉、廣汽埃安、一汽大眾和集度等。上半年共錄得18宗，同比減少64%，顯示新能源汽車的拓展在放緩。

零售市場的活躍，與業(yè)主積極調(diào)整租賃策略密切相關(guān)。事實(shí)上，零售商表現(xiàn)仍趨于謹(jǐn)慎。在1-5月期間，線上銷售的增長要快于線下：限額以上的批發(fā)零售業(yè)實(shí)物商品網(wǎng)上零售額的同比增長（11.2%），高于限額以上商超百貨類企業(yè)實(shí)現(xiàn)的零售額同比增長（4.8%）。有鑒于此，經(jīng)過了一季度的觀察后，進(jìn)入第二季度，除了天河路外，其他商圈的商場業(yè)主愿意降低租金及降低品牌進(jìn)入門檻的要求，以加快空置的去化。全市租金上半年較2022年末下跌2.0%，至季末的每天每平方米25.6元。但天河路租金表現(xiàn)堅(jiān)挺，在二季度內(nèi)仍維持租金不變。

展望未來半年，廣州將有四個(gè)項(xiàng)目，共26萬平方米的項(xiàng)目投入市場，其中三個(gè)項(xiàng)目分布于北京路、珠江新城和萬博等商圈。租金方面，當(dāng)前市場仍有不少空置面積，租金上漲空間有限。但天河路的表現(xiàn)則持續(xù)優(yōu)于其他商圈，最受品牌關(guān)注，有望在下半年實(shí)現(xiàn)租金的上漲。

世邦魏理仕中國區(qū)戰(zhàn)略顧問部 | 商業(yè)咨詢負(fù)責(zé)人鐘廉軍表示：“上半年廣州零售市場的總基調(diào)是復(fù)蘇式增長，表現(xiàn)為短期內(nèi)被壓抑的消費(fèi)和旅游需求的釋放后，市場進(jìn)入消費(fèi)新常態(tài)期。在這期間，出現(xiàn)百貨和超市關(guān)閉的情況，不免令市場擔(dān)憂。除了與租約到期相關(guān)以外，我們認(rèn)為，這是正常的新舊業(yè)態(tài)迭代的過程。以超市業(yè)態(tài)為例，在傳統(tǒng)超市關(guān)門的同時(shí)，會(huì)員制超市和社區(qū)小型超市也在蓬勃發(fā)展。另外，百貨的關(guān)閉轉(zhuǎn)型改造也在國內(nèi)外主要城市中都是普遍存在的，并不是廣州獨(dú)有，甚至這一現(xiàn)象的發(fā)生要晚于北京和上海等國內(nèi)一線城市。如果說舊業(yè)態(tài)的式微是常態(tài)，那發(fā)掘新業(yè)態(tài)和創(chuàng)新且盈利的運(yùn)營模式去填補(bǔ)這些大面積空置，才是真正的挑戰(zhàn)?！?/p>

倉儲(chǔ)物流市場：跨境電商需求惠及廣州

廣州上半年共錄得78宗，共346萬平方米的工業(yè)用地出讓成交。其中有12宗用地，共104萬平方米的地塊帶有物流用途，其中89%的面積分布在增城和南沙兩區(qū)。另外，上半年還錄得9宗用地的土地使用年限不足50年，其中八宗位于南沙區(qū)。

廣州第二季度沒有錄得新增供應(yīng)，但在租賃活動(dòng)漸趨活躍的表現(xiàn)下，空置率有所下調(diào)。上半年的供應(yīng)主要來自第一季度的48.2萬平方米的三個(gè)項(xiàng)目的落成。而需求則在第二季度得到改善，季度凈吸納量為3.0萬平方米，而上半年累計(jì)凈吸納量為4.1萬平方米，同比優(yōu)于2022年上半年的負(fù)吸納水平。這或與零售及進(jìn)出口的逐月向好相關(guān)： 1-5月，廣州外貿(mào)進(jìn)出口總值同比增長11.0%；一般貿(mào)易（含跨境電商）進(jìn)出口明顯提速，同比增長30.2%，占進(jìn)出口總值的比重為70.7%。第二季度錄得某跨境電商承租花都15萬平方米的倉儲(chǔ)面積。除此以外，第三方物流也有零星成交。需求好轉(zhuǎn)帶動(dòng)第二季度空置率環(huán)比下降0.9個(gè)百分點(diǎn)至21.1%，但仍較2022年年末上升了11.2個(gè)百分點(diǎn)。盡管如此，二季度空置率的下調(diào)，是近六個(gè)季度以來的首次。租金方面，部分業(yè)主采取積極的租金策略以加快去化，并應(yīng)對(duì)新增供應(yīng)帶來的競爭。第二季度全市租金環(huán)比下跌1.8%，半年累計(jì)下跌2.4%。

佛山第二季度未錄得新增供應(yīng)，因此上半年僅有第一季度在南海區(qū)落成的項(xiàng)目投入市場，共13.5萬平方米。除此以外，跨境電商首個(gè)季度在佛山的積極擴(kuò)張，已經(jīng)使佛山空置率降至近期低位。盡管第二季度凈吸納量放緩，但季度末佛山物流倉儲(chǔ)空置率僅為6.3%，環(huán)比減少0.1個(gè)百分點(diǎn)，較22年年末快速下降了8.9個(gè)百分點(diǎn)。由于存量空置中缺少可滿足跨境電商面積需求的高標(biāo)庫，而來自其他行業(yè)的需求仍在逐步恢復(fù)中，因此二季度存量去化未如理想。業(yè)主為加快去化速度，調(diào)低租金報(bào)價(jià)。受此帶動(dòng)，季內(nèi)租金環(huán)比下跌0.7%，上半年累計(jì)下跌0.9%，至第二季度末的每月每平方米38.6元。

展望未來半年，廣州將有24萬平方米的新增供應(yīng)，全年供應(yīng)量將達(dá)到72.2萬平方米，是2022年的3.3倍。而跨境電商則保持?jǐn)U張，并支撐租金回穩(wěn)。

世邦魏理仕華南區(qū)顧問及交易服務(wù)部 | 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人鄧偉表示：“盡管當(dāng)前廣佛物流市場的主要需求來自跨境電商，但事實(shí)上制造業(yè)和零售商都在持續(xù)關(guān)注華南市場。當(dāng)前復(fù)雜的國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，制造業(yè)對(duì)于擴(kuò)大生產(chǎn)計(jì)劃表現(xiàn)謹(jǐn)慎，部分上半年的倉儲(chǔ)需求推遲到了下半年。我們相信，隨著市場對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢的信心逐步恢復(fù)，制造業(yè)的倉儲(chǔ)物流需求將在下半年得以提升。與此同時(shí)，將要布局華南市場的零售商也積極地在大灣區(qū)尋找配送中心，這也將在下半年逐步實(shí)施并落地。綜上所述，我們認(rèn)為廣佛物流倉儲(chǔ)設(shè)施下半年的需求仍將持續(xù)改善?！?/p>

投資市場：自用型買家活躍 寫字樓成交繼續(xù)主導(dǎo)市場

2023年第二季度，廣州投資市場錄得五宗成交，交易總額26.7億元人民幣，上半年累計(jì)交易總額106.3億元，同比大致持平。第二季度成交中，91%的交易金額來自四宗寫字樓物業(yè)，分布在科學(xué)城、天河智谷、魚珠和廣州南站等主要商務(wù)片區(qū)。至此，2023年上半年，寫字樓成為最主要的物業(yè)類型，按交易金額計(jì)算占比高達(dá)91%。

從買家構(gòu)成來看，第二季度的寫字樓成交全部來自于企業(yè)，無論從成交數(shù)量還是交易金額來看，比例都遠(yuǎn)高于2023年第一季度以及過往幾年的記錄，由此可見廣州企業(yè)投資者的活動(dòng)趨于活躍。

另外，2023年上半年，廣州及周邊市場錄得多宗新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)物業(yè)的成交：太平人壽保險(xiǎn)收購番禺的木棉人家養(yǎng)老社區(qū)，廈門集美區(qū)和福州鼓樓區(qū)的園區(qū)物業(yè)被企業(yè)購得?？梢姳涣腥牍糝EITs底層資產(chǎn)范圍內(nèi)的物業(yè)頗受關(guān)注。

世邦魏理仕廣州分公司副總經(jīng)理、廣州投資及資本市場部負(fù)責(zé)人蘇儉婷表示：“2023年以來，投資者處置資產(chǎn)的意愿增強(qiáng)，價(jià)格有所松動(dòng)，廣州市場資本化率有上升的壓力?？沙鍪蹣?biāo)的增多，投資者、尤其是自用型買家可抓住機(jī)會(huì)，在買賣雙方的價(jià)格期望值中取得平衡，可有效地促成交易?！?/p>

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