停在小區(qū)內(nèi)的電瓶車電池連續(xù)被盜物業(yè)是否應(yīng)賠償？物業(yè)收費說漲價就漲價合法嗎？物業(yè)糾紛關(guān)系到物業(yè)公司的正常運營，更關(guān)系到人民群眾的安居樂業(yè)。近年來，物業(yè)糾紛案件數(shù)量明顯上升，物業(yè)問題成為不少市民關(guān)注的民生問題。1月3日，半島問法熱線聚焦市民身邊的物業(yè)糾紛，上海錦天城（青島）律師事務(wù)所的馬傳琪律師和張會會律師在線接聽市民來電普及相關(guān)法律知識，給市民支招。

上午9點30分，兩部熱線電話就響了起來。陳先生是某小區(qū)業(yè)主，他平時上下班的交通工具是一輛電動自行車，但是最近的遭遇卻讓他十分惱火?！拔野衍囃Ｔ谛^(qū)院內(nèi)，但是電動自行車上的電池連續(xù)兩次被盜竊，車體也受損?！标愊壬嬖V接線律師，兩次盜竊發(fā)生后，他均有報警。“辦案民警調(diào)取涉案小區(qū)內(nèi)5個監(jiān)控，其中4個存在故障，而小區(qū)內(nèi)的門衛(wèi)也存在看守不到位情形?！?/p>

【資料圖】

“因為小區(qū)物業(yè)對監(jiān)控的維護不到位，導(dǎo)致無法找到盜竊人員，同時物業(yè)工作人員不盡職，導(dǎo)致自己受到損失，這個損失物業(yè)是否應(yīng)當承擔？”陳先生認為，物業(yè)公司作為提供物業(yè)服務(wù)的一方，在履行物業(yè)服務(wù)過程中存在嚴重失職，管理及維修失控，對陳先生的財產(chǎn)被盜應(yīng)當承擔相應(yīng)責任。“而物業(yè)卻表示并沒有收我電動自行車的停車費，因此不應(yīng)承擔責任，我該怎么辦？”

馬傳琪律師表示，陳先生與物業(yè)簽訂的《房屋委托管理合同》是雙方當事人的真實意思表示，合法有效，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，各方當事人均應(yīng)當按照合同約定履行各自的義務(wù)?！案鶕?jù)陳先生的描述，雖然物業(yè)公司表示并未收取過停車費，但是其作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對小區(qū)負有相應(yīng)的安全保衛(wèi)義務(wù)，并且從監(jiān)控損壞的情況看，物業(yè)在服務(wù)過程中沒有盡到相應(yīng)的安全防范和巡視義務(wù)，其對于陳先生的車輛電池的被盜具有一定的過錯，應(yīng)當承擔相應(yīng)的責任?！?/p>

同時，馬律師表示，物業(yè)公司并非公安機關(guān)，其對小區(qū)的安保職責僅限于物業(yè)公共區(qū)域內(nèi)防范性安全保衛(wèi)活動，且電瓶車電池系被盜而遺失，并非物業(yè)公司的違約行為直接造成，物業(yè)公司僅系對合同義務(wù)的違反，而非對陳先生的人身、財產(chǎn)權(quán)利的直接侵害，故其僅應(yīng)在訂立合同時可預(yù)見及能夠防止損害的范圍內(nèi)承擔相應(yīng)的賠償責任。

在馬律師解答市民來電的同時，另一部熱線電話也不斷響起，張會會律師也不斷解答市民來電?！拔覀冃^(qū)是老舊小區(qū)，物業(yè)不經(jīng)過業(yè)主商議私自漲物業(yè)費，違規(guī)變相收取停車費?！笔忻翊尴壬稍?，這種情況業(yè)主應(yīng)該如何維護自身權(quán)益？

張會會律師表示，按規(guī)定，物業(yè)費價格調(diào)整應(yīng)經(jīng)業(yè)主總?cè)藬?shù)、建筑總面積“雙過半”表決等法定程序。物業(yè)公司未經(jīng)法定程序無權(quán)要求業(yè)主按照調(diào)整后價格交費。建議業(yè)主繼續(xù)與物業(yè)溝通，按照正常流程處理物業(yè)費調(diào)整事宜。同時，可以申請街道、社區(qū)介入，協(xié)商調(diào)解。

隨著城市化進程的加速，物業(yè)問題不再是一個冷門的話題，針對當天上午的來電，記者將一些典型的物業(yè)糾紛問題進行了整理，以供市民們參考。

問題1：小區(qū)物業(yè)服務(wù)很不到位，我可以不交物業(yè)費嗎？

市民崔女士反映自己所住的小區(qū)物業(yè)服務(wù)很不到位，小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生非常差，且小區(qū)安全存在問題。崔女士住在網(wǎng)點上一層，屋外的平臺總是堆積有雜物，樓上往下扔煙頭，多次引燃平臺上的雜物，引起火災(zāi)。物業(yè)未能及時清理樓上住戶扔下的垃圾，也沒有及時地告知樓上的業(yè)主。崔女士之前繳納的物業(yè)費，物業(yè)公司也拒絕給開正規(guī)發(fā)票。當初的物業(yè)公司是由開發(fā)商指定的，崔女士與物業(yè)簽過《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，但簽完后自己手中并沒有協(xié)議，也不知道物業(yè)的收費標準。崔女士詢問律師，這種情況下自己是否可以不繳納物業(yè)費？

律師說法：根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定：建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。崔女士既然與物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，那她以其手里沒有物業(yè)服務(wù)合同，不了解收費的標準為由，拒付物業(yè)費是很難得到法院支持的。崔女士認為物業(yè)公司提供的服務(wù)存在明顯瑕疵，那么一定要做好證據(jù)搜集。比如對于高空拋物問題，崔女士需要搜集證據(jù)，證明物業(yè)公司未進行提示、告知或采取其他必要措施，以此證明物業(yè)公司的服務(wù)未達到約定標準，這樣法院會酌情減免部分物業(yè)費，但崔女士想不繳納物業(yè)費是不可以的。

問題2：公共區(qū)域水管爆裂，導(dǎo)致家中被淹，損失該不該物業(yè)承擔？

2022年1月份某天凌晨4點，家住市南區(qū)某小區(qū)的劉女士家外面的公共區(qū)域走廊水管，因物業(yè)長期缺乏養(yǎng)護爆裂，導(dǎo)致大量污水涌入劉女士的家中。全家地板因水淹泡發(fā)生起鼓開裂、發(fā)霉異味。劉女士將現(xiàn)場損失拍照發(fā)給物業(yè)，以求說法。物業(yè)在了解事情經(jīng)過后口頭承諾賠償，卻一拖再拖在長達10個月時間內(nèi)，遲遲沒有結(jié)果。劉女士詢問律師這個損失是否應(yīng)該由物業(yè)來承擔？

律師說法：行為人因過錯侵害他人民事權(quán)益，應(yīng)當承擔侵權(quán)責任。根據(jù)《消防法》第十八條第二款規(guī)定：“住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當對管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施進行維護管理，提供消防安全防范服務(wù)。”劉女士所在小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對小區(qū)的設(shè)備、設(shè)施負有管理的義務(wù)和責任，應(yīng)當按照上述法律規(guī)定履行消防設(shè)施的維護管理義務(wù)?，F(xiàn)因為房屋樓道消防栓破裂漏水，造成劉女士財產(chǎn)損失，物業(yè)公司應(yīng)當承擔侵權(quán)責任。

建議劉女士保存好受損物品的發(fā)票、購銷合同、修理費用憑證、現(xiàn)場照片等證據(jù)，以備維權(quán)之用。如雙方對賠償金額無法達成一致，需共同委托或者在訴訟中通過法院委托有資質(zhì)的價格評估機構(gòu)對損失數(shù)額金額評估鑒定。

問題3： 與原物業(yè)公司的合同已經(jīng)到期，該物業(yè)還能要求業(yè)主繳納物業(yè)費嗎？

市民李先生所住小區(qū)與原有的物業(yè)公司服務(wù)期已滿，現(xiàn)在業(yè)主委員會已經(jīng)與另一家物業(yè)公司簽訂了服務(wù)合同。目前新物業(yè)公司還沒有入駐，原物業(yè)公司卻讓李先生等業(yè)主繳納物業(yè)費。李先生詢問律師，既然與原物業(yè)公司的合同已經(jīng)到期，該公司還可以要求業(yè)主繳納物業(yè)費嗎？

律師說法：根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定：物業(yè)服務(wù)合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項，并可以請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費。李先生小區(qū)原物業(yè)公司服務(wù)合同雖已自然終止，但在新的物業(yè)公司進場前，物業(yè)公司仍繼續(xù)為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，因此向業(yè)主收取物業(yè)費是合理合法的。

問題4：物業(yè)公司對業(yè)主的裝修未履行監(jiān)督義務(wù)，是否應(yīng)該對財產(chǎn)損害承擔賠償責任？

市民劉先生購買的房屋為毛坯房，向小區(qū)物業(yè)公司繳納了5000元的裝修保證金后，劉先生對自己的房子進行了裝修。這期間樓上的住戶也都對自己的房屋進行裝修。裝修結(jié)束后，劉先生家多次發(fā)生污水跑冒，致使其房屋遭到污水浸泡，部分家具、沙發(fā)、地板受到損壞。為此，劉先生多次對該衛(wèi)生間下水管道進行疏通，疏通期間維修人員從該樓2樓樓頂處排水管橫管彎頭部位掏出大量砂石、裝修垃圾及部分兒童玩具，后劉先生將該衛(wèi)生間下水管道予以封堵。封堵至今未再發(fā)生污水跑冒情況，樓上業(yè)主亦無污水跑冒情況反饋。據(jù)了解其他業(yè)主裝修前都繳納了裝修保證金，劉先生咨詢律師，物業(yè)公司收錢后并沒有對業(yè)主裝修履行監(jiān)督義務(wù)，自家的損失物業(yè)公司是否應(yīng)當承擔責任？

律師說法：劉先生以及其他業(yè)主在裝修前與物業(yè)公司簽訂了相關(guān)的合同，并繳納了裝修保證金。根據(jù)與物業(yè)簽訂的合同可知，物業(yè)公司對業(yè)主裝修應(yīng)有巡查、要求整改的義務(wù)，對影響公共利益的裝修應(yīng)及時進行勸阻。目前物業(yè)公司沒有證據(jù)證明其對業(yè)主裝修已盡履行裝修管理的義務(wù)，存在一定過錯，故應(yīng)對管道堵塞承擔部分賠償責任。至于樓上的其他業(yè)主使用排水管道存在不當，因排水管道系全體業(yè)主共有，使用人在共同使用共有管道時應(yīng)盡到合理使用的注意義務(wù)，以保證管道暢通公共設(shè)施正常使用。劉先生以及樓上其他業(yè)主在那段時間內(nèi)均已對自家房屋進行了裝修，現(xiàn)堵塞排水管道的雜物來源無法確定，亦無法確定行為人，故已裝修業(yè)主的裝修行為均存在造成損害后果的可能性。因此，各業(yè)主在不能舉證證明其在裝修期間采取必要措施的情況下應(yīng)對涉訴管道堵塞承擔一定責任。劉先生作為共用管道的使用人，其管道堵塞的衛(wèi)生間墻壁存在拆砸的情況，也存在一定過錯。根據(jù)以上情況，劉先生家因污水跑冒造成的損失應(yīng)該由小區(qū)物業(yè)公司、樓上裝修的業(yè)主以及劉先生本人共同承擔。

問題5：物業(yè)給業(yè)主停水停電，合法嗎？

孫先生來電反映，因為自己對小區(qū)物業(yè)的服務(wù)水平存在質(zhì)疑，要求物業(yè)提升服務(wù)水平自己再補交物業(yè)費，但是物業(yè)擅自給自己停水停電，是否違法？

律師說法：如果停水停電的原因是業(yè)主欠交物業(yè)費，物業(yè)公司此舉是違規(guī)的。根據(jù)《山東省物業(yè)管理條例》第六十四條規(guī)定，物業(yè)公司不得采取停水停電的方式催交物業(yè)費。律師建議，可以與物業(yè)溝通，要求恢復(fù)供水供電。如果是物業(yè)公司違規(guī)停水停電且拒不恢復(fù)供應(yīng)，可以向其主管單位住建局投訴。

問題6：車輛在車位內(nèi)被刮擦，物業(yè)是否要擔責？

李女士的租了物業(yè)的車位，車輛在車位多次被刮蹭，找不到肇事車輛，物業(yè)表示不管，李女士質(zhì)疑，“每個月收取的車位費及車輛管理費是做什么用？”李女士詢問，因為物業(yè)存在失職，要求物業(yè)賠償車輛維修費用是否合理？

律師說法：根據(jù)《物業(yè)管理條例》第三十五條規(guī)定，物業(yè)公司應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)公司未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責任。物業(yè)公司收取車位費及車輛管理費，應(yīng)盡到恰當?shù)墓芾砹x務(wù)，如因物業(yè)公司失職造成車輛損失，應(yīng)當承擔賠償責任。

問法感悟：

馬傳琪律師：物業(yè)管理起源于工業(yè)革命時期的英國，起初是為了緩解房屋破損嚴重、居住環(huán)境日趨惡化等社會問題。時至今日，物業(yè)管理的內(nèi)涵大大豐富，而物業(yè)公司與業(yè)主之間的關(guān)系卻相當緊張，圍繞物業(yè)關(guān)系產(chǎn)生的糾紛此起彼伏。從近年的司法實踐來看，法院一方面突出了業(yè)主的物業(yè)費繳納義務(wù)，明確不能因房屋質(zhì)量、開發(fā)商違約、業(yè)主未曾實際居住、業(yè)主未以個人名義簽訂物業(yè)合同、物業(yè)公司一時性的服務(wù)措施不到位等原因而拒繳物業(yè)費；同時也對物業(yè)公司的各項服務(wù)提出了更高要求，在責任認定上，由于第三者給業(yè)主造成損失，要求物業(yè)公司承擔部分賠償責任的案例比比皆是。以上現(xiàn)象均可說明，服務(wù)的專業(yè)化、人性化、常態(tài)化將是物業(yè)管理未來的發(fā)展趨勢，而隨著公有區(qū)域的商用開發(fā)，業(yè)主與物業(yè)公司之間的關(guān)系正在從單純的提供服務(wù)、收取費用向合作開發(fā)、互利共贏的形態(tài)轉(zhuǎn)變，增進彼此的理解，共同提高社區(qū)居住環(huán)境才是長遠之道。

張會會律師：物業(yè)領(lǐng)域涉及多種類型的訴訟，最典型的是業(yè)主拖欠物業(yè)費導(dǎo)致的糾紛。此類糾紛的根源，又往往是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量爭議。在實踐中，法院的總體觀點是，業(yè)主應(yīng)正常支付物業(yè)費。如果業(yè)主確有證據(jù)表明物業(yè)公司確實存在嚴重的服務(wù)瑕疵，會酌情判決按折扣比例支付物業(yè)費。物業(yè)公司應(yīng)積極收集業(yè)主針對物業(yè)服務(wù)提出的意見建議，為小區(qū)提供更好的物業(yè)服務(wù)。以此降低拒繳費比例。業(yè)主與物業(yè)公司之間應(yīng)保持良性溝通，有問題及時反饋。如確有必須通過司法途徑解決的問題，需要注意通過拍照、錄像等方式保留證據(jù)。

相關(guān)判例：物業(yè)服務(wù)人追繳車位服務(wù)費，如何確定是否超過訴訟時效

基本案情：

2020年8月，某物業(yè)管理公司起訴姜某要求其支付2008年至2015年小區(qū)車位服務(wù)費。姜某辯稱2014年年底其已經(jīng)賣掉涉案房屋和車位，且訴爭期間車位服務(wù)費已經(jīng)超過訴訟時效。訴訟中，某物業(yè)管理公司表示，其對姜某搬離涉案房屋不知情，不知道姜某新住址，雙方未對涉案房屋進行物業(yè)交割；其曾電話聯(lián)系姜某，未接通；其持續(xù)提供服務(wù)，快遞單證明其在持續(xù)追繳欠費。姜某認為，某物業(yè)管理公司在對其賣掉涉案房屋完全知情的情況下，即便繼續(xù)向該房屋地址發(fā)快遞，亦不能視為有效送達。

裁判結(jié)果：

法院生效判決認為，向人民法院請求保護民事權(quán)利的訴訟時效期間為三年。一審中姜某明確提出訴訟時效抗辯意見，雖然某物業(yè)管理公司提交催繳車位服務(wù)費的快遞單，但是，該快遞單沒有顯示郵寄結(jié)果和簽收信息，某物業(yè)管理公司亦不能就其主張的曾經(jīng)通過電話形式催繳欠費一事提交相應(yīng)證據(jù)予以證明。

此外，快遞單所載收件地址的房屋，以及涉案車位已于2014年12月由姜某名下變更為案外人，且根據(jù)某物業(yè)管理公司提供物業(yè)服務(wù)的情況，其對于涉案房屋產(chǎn)權(quán)變更應(yīng)當知情。故法院對于其按照姜某原房屋地址郵寄催繳通知的行為，難以認定為合理催繳。至本案起訴之日即2020年8月，某物業(yè)管理公司訴訟請求已經(jīng)超過法律規(guī)定的訴訟時效，不應(yīng)得到支持。

要點提示：

訴訟時效制度是權(quán)利人在法定期間內(nèi)不行使權(quán)利即喪失請求人民法院依法保護其民事權(quán)利的法律制度。法律保護民事主體在訴訟時效的有效期間內(nèi)的勝訴權(quán)，超過訴訟時效起訴可能帶來敗訴風險。向人民法院請求保護民事權(quán)利的訴訟時效期間為三年，法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。訴訟時效期間自權(quán)利人知道或者應(yīng)當知道權(quán)利受到損害以及義務(wù)人之日起計算。

標簽： 物業(yè)公司 物業(yè)服務(wù) 賠償責任