申請強(qiáng)制執(zhí)行，被執(zhí)行人房屋內(nèi)有租客該怎么辦？離婚后房產(chǎn)未過戶，前夫成為被執(zhí)行人該房產(chǎn)能夠被執(zhí)行嗎？在司法實(shí)踐中，贏了判決并不意味著權(quán)益得到了保障，執(zhí)行問題一直是人們熱議的話題，因?yàn)楦鞣N各樣的原因，執(zhí)行難也成為了困擾不少市民的難題。2月7日半島問法熱線聚焦執(zhí)行難題，北京市京師（青島）律師事務(wù)所的姜森律師和朱光濤律師做客半島問法熱線，為有此困擾的市民出謀劃策提供專業(yè)建議。

當(dāng)天上午，半島問法熱線（80889800）響個(gè)不停，可見市民對此話題的關(guān)注度較高。朱光濤律師接到了市民宋先生的咨詢，宋先生稱，將其自有存款30萬元出借給王先生，王先生到期未還款，宋先生將其起訴，法院判決王先生還本付息。

“后來對方遲遲不還錢，我就向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，經(jīng)過調(diào)查，對方除一處房產(chǎn)外無可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，法院依法查封該房產(chǎn)并進(jìn)行評估、拍賣。”宋先生告訴朱律師，在法院評估拍賣過程中，有案外人向法院提出執(zhí)行異議，稱涉案房產(chǎn)已被其租賃租賃期為20年，并提交租賃合同和租金支付憑證。宋先生詢問，針對這突然冒出來的案外人，自己該怎么辦？應(yīng)如何審查這份租賃的真實(shí)性？

(相關(guān)資料圖)

朱光濤律師表示，根據(jù)宋先生描述的這些情況，宋先生想要拍賣繼續(xù)執(zhí)行下去，需要根據(jù)對方提交的證據(jù)進(jìn)行質(zhì)證，如果能夠證明該租賃是虛假租賃，那么案外人的請求將被法院駁回?！俺凶馊嘶谧赓U期限為5年以上的長期租約，對執(zhí)行標(biāo)的提出執(zhí)行異議或提起執(zhí)行異議之訴的，應(yīng)重點(diǎn)圍繞以下幾種情形對租賃合同的真實(shí)性予以審查：租賃合同的訂立時(shí)間；租金約定是否明顯低于所在區(qū)域同類房屋的租金水平；租金支付是否違反常理；是否辦理房屋租賃登記備案手續(xù)；是否存在名為租賃實(shí)為借貸情形；租賃房屋是否實(shí)際轉(zhuǎn)移占有使用；是否存在其他違反商業(yè)習(xí)慣或商業(yè)常理的情形?！敝炻蓭煴硎荆绻竿馊颂峤坏淖赓U合同均符合上述方面的要求，那么法院很可能會確認(rèn)該租賃合同的有效性，涉案房屋拍賣的難度就很大。

朱光濤律師

在朱律師解答市民來電的同時(shí)，姜森律師也接到了市民李先生的詢問?！皩Ψ角峰X不還，我向法院提起了訴訟，法院也判我勝訴了，但是對方仍以沒有錢為借口不履行法院判決?！崩钕壬鸁o奈向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行?！拔覀冊臼顷P(guān)系不錯(cuò)的朋友，沒想到會鬧成這樣?！崩钕壬嬖V姜律師，“案件進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行階段后，對方名下有一套房產(chǎn)但是還沒有辦理房產(chǎn)證，對方跟我說等辦完房產(chǎn)證后再進(jìn)行拍賣，讓我等一等，我現(xiàn)在不知道該不該等。”

姜律師建議李先生從兩方面進(jìn)行審查，之后再做決定?！耙环矫?，可以去相關(guān)有關(guān)部門去看一下，是否對方所說的這個(gè)情況是屬實(shí)的，如果這種情況屬實(shí)，可以做一下背景調(diào)查，看看這個(gè)債務(wù)人是否還有其他的這個(gè)債務(wù)，如果不存在其他債務(wù)情況的話，那么我們可以暫時(shí)等一下，等一下他辦下產(chǎn)權(quán)證來之后，這個(gè)房子可能就會有大幅度的價(jià)值上漲，您的債權(quán)也能得到更好的清償?！苯蓭煴硎?，“另外一方面，如果說情況不屬實(shí)，或者說對方有其他的潛在的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，那么我建議不要再等了?！苯蓭煴硎?，如果等的話，可能就會有更多的債權(quán)人申請強(qiáng)制執(zhí)行，平分這個(gè)房屋的價(jià)值，那時(shí)候即便這個(gè)房屋能夠辦出產(chǎn)權(quán)證，那么能分到李先生手里的部分也存在不確定性。

姜森律師

問題1：被某公司詐騙50萬，法院執(zhí)行后移交公安，我該怎么辦？

市民劉先生在2014年在某公司投入50萬元，當(dāng)時(shí)投資的人不少。后來因?yàn)槟彻镜归]了，投資人就向警方報(bào)案。經(jīng)警方調(diào)查，認(rèn)定該公司的行為系詐騙，并將調(diào)查材料移交給檢察機(jī)關(guān)。法院以詐騙罪受理此案，作出判決后進(jìn)入執(zhí)行階段，將某公司相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行拍賣，將所得案款轉(zhuǎn)交給公安，由公安協(xié)調(diào)處理。劉先生詢問律師既然法院已經(jīng)執(zhí)行了，為什么要將案款轉(zhuǎn)交公安，自己該怎么辦？

律師說法：按照劉先生所說的，這起案件是由公安以詐騙罪向法院提交的，這就應(yīng)該是一起刑事案件，而不是民事案件。如果受害人只有劉先生一人，那法院判決后，劉先生可以拿刑事判決書去申請強(qiáng)制執(zhí)行，執(zhí)行回的案款可以直接轉(zhuǎn)交給劉先生。但因?yàn)檫@個(gè)案件的受害人是群體性的，公安負(fù)責(zé)此案的偵破，對每個(gè)受害人的具體情況更加了解，因此法院將案款交由公安處理，是為了最大限度地保護(hù)受害人的利益。因此建議劉先生耐心等待，相信公安機(jī)關(guān)會根據(jù)受害人的具體情況，對執(zhí)行回的案款進(jìn)行合理的分配。

問題2：借錢給朋友投資，朋友消失了，我可以要求法院強(qiáng)制執(zhí)行，拍賣他名下的房產(chǎn)嗎？

李先生和廖先生是朋友關(guān)系，2020年廖先生告訴李先生說自己有一個(gè)很好的投資你項(xiàng)目，讓李先生和他一起投資。李先生因?yàn)橛蓄檻]，沒有答應(yīng)投資，但答應(yīng)以借款的方式，將30萬元交由廖先生去投資。在借款合同上寫明，廖先生每月按比例向李先生支付利息。沒過幾個(gè)月，廖先生就沒有按約定支付利息了，李先生向其討要時(shí)，他總是找各種理由拖延，后來廖先生干脆玩起了“失蹤”。現(xiàn)在李先生聯(lián)系不到廖先生了，但知道廖先生名下有一處房產(chǎn)，李先生詢問律師自己是否可以通過訴訟，申請法院強(qiáng)制執(zhí)行，通過拍賣廖先生名下的房產(chǎn)來償還欠款？

律師說法：李先生和廖先生之間簽訂的是借款合同，屬于民事關(guān)系，李先生是可以向法院起訴并要求保全相應(yīng)的房產(chǎn)。就算廖先生“失蹤”了，法院也可以通過公告送達(dá)的方式，進(jìn)行缺席判決。如果李先生勝訴，可以向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，由法院對房產(chǎn)進(jìn)行評估拍賣。如果李先生是房產(chǎn)的第一順位查封人的話，拍賣房產(chǎn)的案款在償還了抵押權(quán)人的優(yōu)先受償?shù)陌缚詈螅梢灾Ц督o李先生。但還是要提醒李先生，最好對廖先生的房產(chǎn)進(jìn)行一些調(diào)查，確定該資產(chǎn)足以償還所有案款，否則即使拍賣了房產(chǎn)，李先生這邊很有可能因?yàn)榱蜗壬鷽]有執(zhí)行財(cái)產(chǎn)，導(dǎo)致終結(jié)本次執(zhí)行。

問題3：前夫留給我的房子被法院查封了，我可以要求法院解除查封并終止對房子的一切執(zhí)行措施嗎？

潘女士與王先生于2016年簽訂離婚協(xié)議后離婚，當(dāng)初的離婚協(xié)議中約定王先生名下的一處房產(chǎn)歸潘女士所有。離婚后潘女士一直居住在那套房子里，但并沒有辦理房屋過戶手續(xù)。2022年潘女士接到法院通知，稱她居住的房屋已經(jīng)被查封，并要對房屋進(jìn)行拍賣。原來離婚后，前夫王先生向某公司借款，將該房產(chǎn)作為抵押。后王先生因?yàn)椴粌斶€借款，某公司向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行并要求拍賣抵押房產(chǎn)。潘女士認(rèn)為當(dāng)初的離婚協(xié)議里約定房屋歸自己所有，王先生沒有所有權(quán)，且該房產(chǎn)一直是自己合法居住和占有，且王先生的欠款行為是離婚后發(fā)生的，屬于王先生的個(gè)人債務(wù)。潘女士詢問律師自己是否提出執(zhí)行異議，要求解除查封并終止對房屋的一切執(zhí)行措施？

律師說法：根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定：“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外?！彪x婚協(xié)議里雖然約定了房屋歸潘女士所有，但因?yàn)闆]有辦理過戶手續(xù)，對不動產(chǎn)歸屬的約定并不直接發(fā)生物權(quán)變動的效果，在不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人未依法變更的情況下，離婚協(xié)議中關(guān)于不動產(chǎn)歸屬的約定，不具有對抗外部第三人的法律效力。因?yàn)橥跸壬宦男邢嚓P(guān)義務(wù)，且房屋仍然登記在王先生名下，法院才查封該房產(chǎn)，潘女士主張?zhí)岢鰣?zhí)行異議是很難得到法院支持的。在此提醒市民，在不動產(chǎn)確權(quán)后，盡快辦理過戶手續(xù)，以免因某些因素?fù)p害自身的合法權(quán)益。

問題4：執(zhí)行時(shí)發(fā)現(xiàn)抵押的房產(chǎn)被出租了，我可以申請?zhí)崛∽饨鹗杖雴幔?/p>

某公司向陳先生的公司借款，雙方約定了借款的利息及償還期限，并將某公司的一處不動產(chǎn)作為抵押，陳先生的公司向某公司放款。某公司開始時(shí)還能按約定，準(zhǔn)時(shí)支付本息，可很快就不履行還款義務(wù)。陳先生的公司依法起訴某公司，法院判決勝訴后，在執(zhí)行過程中，發(fā)現(xiàn)某公司將抵押的不動產(chǎn)出租給了另一家公司，出租合同上約定出租年限為20年，且已經(jīng)出租了8年。陳先生詢問律師抵押不動產(chǎn)的租金收入，自己是否有權(quán)向法院申請?zhí)崛。?/p>

律師說法：根據(jù)民法典相關(guān)規(guī)定：“債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，致使抵押財(cái)產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押財(cái)產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息，但是抵押權(quán)人未通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息義務(wù)人的除外。前款規(guī)定的孳息應(yīng)當(dāng)先充抵收取孳息的費(fèi)用?！备鶕?jù)陳先生的描述，某公司將抵押的不動產(chǎn)進(jìn)行出租，所得的租金屬于法定孳息，孳息屬于當(dāng)事人收入的范疇，陳先生的公司作為上述出租房地產(chǎn)的抵押權(quán)人，有權(quán)收取該法定孳息。因此陳先生的公司完全可以向法院申請依法凍結(jié)并提取該租金收入。

問題5：與某公司簽訂債權(quán)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議后，能否對與該公司有債權(quán)關(guān)系的公司申請強(qiáng)制執(zhí)行？

某貿(mào)易公司對某投資公司享有債權(quán)，某投資公司以其所有的“某某廣場”項(xiàng)目提供抵押擔(dān)保，該債權(quán)及抵押權(quán)業(yè)經(jīng)法院判決確認(rèn)合法有效的。2021年，洪先生的公司與某貿(mào)易公司簽訂債權(quán)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將對某投資公司的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給了洪先生的公司。協(xié)議簽訂后，洪先生的公司即依協(xié)議約定向某貿(mào)易公司支付債權(quán)轉(zhuǎn)讓的所有價(jià)款，并完成了債權(quán)資料和債權(quán)憑證的交接。后某貿(mào)易公司向某投資公司及其法定代表人郵寄送達(dá)了《債權(quán)轉(zhuǎn)讓暨催收聯(lián)合通知書》，告知其債權(quán)轉(zhuǎn)讓給洪先生公司的事宜，某投資公司及其法定代表人均予以簽收?，F(xiàn)某投資公司不履行相關(guān)義務(wù)，洪先生詢問律師，自己的公司是否可以向法院起訴，并申請強(qiáng)制執(zhí)行？

律師說法：洪先生公司的問題其實(shí)是在法院生效判決進(jìn)入執(zhí)行程序前受讓債權(quán)，洪先生的公司是否可以作為申請執(zhí)行人直接向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。根據(jù)洪先生的描述，他公司受讓某貿(mào)易公司對某投資公司的債權(quán)，該債權(quán)轉(zhuǎn)讓真實(shí)、合法、有效。陳先生的公司可以將債權(quán)交由法院裁定確認(rèn)并完成執(zhí)行申請人的變更。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，以及2014年最高院發(fā)布的相關(guān)指導(dǎo)案例中的明確裁判，即：通過債權(quán)轉(zhuǎn)讓方式承受債權(quán)的權(quán)利人可以直接向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。洪先生的公司應(yīng)系生效法律文書確定的權(quán)利人的權(quán)利承受人，有權(quán)以自己的名義直接向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。

問題6:執(zhí)行被終本，我該怎么辦？

孫女士向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行后，一直沒有進(jìn)展，近日法院告訴孫女士，將終結(jié)本次執(zhí)行，孫女士詢問，終結(jié)本次執(zhí)行后是不是意味著自己的錢要不回來了？

律師說法：終結(jié)本次執(zhí)行程序，是指在執(zhí)行程序開始后，人民法院按照執(zhí)行程序要求，履行了法定手續(xù)，在查明被執(zhí)行人確無可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)、暫時(shí)無履行能力的情況下，執(zhí)行工作暫時(shí)沒有必要繼續(xù)進(jìn)行，由法院裁定案件執(zhí)行程序階段性終結(jié)，從而暫時(shí)結(jié)束執(zhí)行的一種制度。執(zhí)行案件終本后，申請執(zhí)行人如果發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行新的財(cái)產(chǎn)線索可以到法院申請恢復(fù)執(zhí)行，維護(hù)自己的權(quán)益。

問法感悟：

朱光濤律師：今天非常榮幸做客半島問法熱線，接聽了許多涉及執(zhí)行程序中遇到的問題，執(zhí)行被視為實(shí)現(xiàn)公平正義的最后一道屏障，而目前中國司法實(shí)踐中長期存在的執(zhí)行難問題，自2016年至今，雖最高人民法院已經(jīng)通過“基本解決執(zhí)行難”攻堅(jiān)戰(zhàn)、出臺司法解釋等多項(xiàng)舉措予以破解，但仍因囿于申請執(zhí)行人申請采取措施遲延、被執(zhí)行人采取各種規(guī)避執(zhí)行手段而困難重重。鑒于此，個(gè)人認(rèn)為在發(fā)生糾紛之后，尤其是涉及財(cái)產(chǎn)類糾紛，在提起訴訟之前或者過程中可以申請財(cái)產(chǎn)保全，這樣可以避免后期取得勝訴判決后，被執(zhí)行人將其所有財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移導(dǎo)致沒有可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)。

姜森律師：今天做客半島問法熱線欄目，接聽了很多島城市民的來電咨詢，今天的話題主要是圍繞在案件執(zhí)行問題，在執(zhí)行過程中部分案件存在執(zhí)行難、執(zhí)行慢、案外人提出執(zhí)行異議等問題。也有的案件判決后，法院才發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人已經(jīng)提前轉(zhuǎn)移了全部財(cái)產(chǎn)或者被執(zhí)行人失聯(lián)，導(dǎo)致案件沒有財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行，最終導(dǎo)致申請執(zhí)行人贏了訴訟卻無法拿回錢的結(jié)果。通過對這些執(zhí)行案件的解答，建議發(fā)生糾紛后及時(shí)保留證據(jù)積極處理，對被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行查封凍結(jié)，以避免案件執(zhí)行困難的情況發(fā)生。

相關(guān)判例：全款買房但對方不配合過戶，該房產(chǎn)能被執(zhí)行嗎？

【案情介紹】

2008年9月，王某與劉某簽訂了《購房合同》，王某將涉案房屋出售給劉某，該合同簽訂后，劉某支付全部價(jià)款，王某將房屋交付劉某實(shí)際占有、管理、使用，劉某繳納房屋水電費(fèi)、取暖費(fèi)、天然氣費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，劉某購買房屋后，多次聯(lián)系王某辦理過戶手續(xù)，但因王某一直說在外地，不能配合辦理。隨后王某更換了手機(jī)號，劉某無法聯(lián)系到王某，因此沒有辦理房屋過戶登記手續(xù)。2014年王某因與案外人姜某發(fā)生糾紛，姜某申請查封了王某名下的涉案房屋，并要求法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣該房產(chǎn)，劉某提起案外人執(zhí)行異議之訴，請求確認(rèn)涉案房屋歸其所有，請求解除對涉案房屋的查封，要求對涉案房屋排除執(zhí)行。

【法院裁判】

綜合劉某與姜某各自債權(quán)產(chǎn)生的時(shí)間、內(nèi)容、功能等方面評價(jià)，劉某對涉案房屋所享有的權(quán)利應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于姜某對涉案房屋所享有的權(quán)利，故劉某的請求符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的條件，享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，因此劉某對涉案房屋所享有的權(quán)利能夠排除執(zhí)行。本案中劉某請求解除對涉案房屋的查封，解除查封不屬于案外人執(zhí)行異議之訴的審理范圍，故法院不予審理。劉某請求確認(rèn)涉案房屋歸其二人所有，因劉某對涉案房屋享有的是債權(quán)，不是所有權(quán)，故對該訴訟請求不予支持。綜上，劉某的訴訟請求部分成立。判決不得執(zhí)行登記在王某名下涉案房屋。

【法律分析】

本案的爭議焦點(diǎn)是劉某就涉案房產(chǎn)是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”對于其中“非因買受人自身原因”的理解，一般而言，買受人只要向房屋登記機(jī)構(gòu)遞交過戶登記材料，或向出賣人提出辦理過戶登記請求的積極行為，即可以認(rèn)定為符合該條件。案外人劉某有證據(jù)證明其向被執(zhí)行人王某購買的房屋符合上述法律規(guī)定的條件，有權(quán)就執(zhí)行標(biāo)的享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

標(biāo)簽： 強(qiáng)制執(zhí)行 被執(zhí)行人 執(zhí)行異議