“小區(qū)一共有300多個(gè)地上車位，每月車位費(fèi)100元，物業(yè)公司除了對(duì)每個(gè)車位收取30元管理費(fèi)，剩下的70元公共收益，他們還要再分走50%，這合理嗎？”7月4日，家住李滄區(qū)四流中路翠海宜居小區(qū)的孫女士向記者反映了部分業(yè)主遇到的疑惑。對(duì)此，該小區(qū)業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人趙先生稱，即使在滿額收取物業(yè)費(fèi)的情況下，物業(yè)也要賠將近20萬元，所以將車位費(fèi)中50%的公共收益用于補(bǔ)貼物業(yè)公司。他還稱，即使補(bǔ)貼50%之后，物業(yè)每年也只能盈利16000元。

>>>反映

臨時(shí)物業(yè)轉(zhuǎn)正未見正式合同

(資料圖片)

在滄口片區(qū)，翠海宜居小區(qū)稱得上是一處“成色”較新的小區(qū)。2012年，該小區(qū)正式交付入住，目前該小區(qū)一共有1011戶業(yè)主。2021年12月，小區(qū)業(yè)委會(huì)召開業(yè)主大會(huì)罷免了前期物業(yè)華泰鴻昌物業(yè)公司，選聘了一家名為永昌盛的物業(yè)公司。然而，正當(dāng)業(yè)主們盼著換新管家時(shí)，興華路街道辦認(rèn)定，業(yè)委會(huì)組織召開的此次選聘程序不合法，作出決定無效，并要求已進(jìn)駐小區(qū)一個(gè)多月的永昌盛物業(yè)退出小區(qū)。

去年8月，興華路街道辦在小區(qū)張貼了一份“關(guān)于實(shí)施應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的通知”。該通知稱，因華泰鴻昌物業(yè)服務(wù)有限公司經(jīng)營(yíng)管理原因，翠海宜居小區(qū)已進(jìn)入失管狀態(tài)，經(jīng)興華路街道辦研究，決定組織確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人為小區(qū)提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)。

街道辦在通知中稱，“本著充分尊重業(yè)主意愿的原則，經(jīng)翠海宜居小區(qū)業(yè)委會(huì)在對(duì)報(bào)名的多家物業(yè)公司充分對(duì)比篩選，召開會(huì)議研究確定并書面推薦，由山東聯(lián)泰物業(yè)服務(wù)有限公司為小區(qū)提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)?！痹撏ㄖ€寫道，“應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間，街道辦事處將監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)共同正式選聘物業(yè)服務(wù)人?！?/p>

孫女士介紹，去年8月份，聯(lián)泰物業(yè)正式進(jìn)駐小區(qū)。2022年12月，業(yè)委會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì)，對(duì)聯(lián)泰物業(yè)去留問題進(jìn)行了投票表決。她稱，后來業(yè)委會(huì)招貼公告稱，經(jīng)業(yè)主大會(huì)投票，決定選聘聯(lián)泰物業(yè)為小區(qū)正式物業(yè)服務(wù)人。

今年3月，業(yè)委會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)合同草稿進(jìn)行了公示，以書面征集意見形式召開業(yè)主大會(huì)，對(duì)是否同意簽署該服務(wù)合同進(jìn)行投票表決?！暗侥壳盀橹梗乙恢睕]有看到正式的物業(yè)服務(wù)合同?！睂O女士認(rèn)為，小區(qū)業(yè)主有權(quán)了解物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，但她卻發(fā)現(xiàn)這個(gè)正式合同并沒有公布過。

另外，孫女士還提到，小區(qū)業(yè)委會(huì)一共有七名成員，目前已有多人辭職，“這樣一個(gè)連人員都湊不齊的班子，他們作出的決定、簽署的協(xié)議，能代表大多數(shù)業(yè)主的意見嗎？”

>>>疑惑

車位費(fèi)公共收益物業(yè)拿大頭

讓孫女士感到更加疑惑的是，臨時(shí)物業(yè)“轉(zhuǎn)正”不久，就在小區(qū)公示欄里公布了全年公共收益的支出計(jì)劃，其中一筆“細(xì)賬”讓一些業(yè)主感到難以理解。

7月4日，記者在翠海宜居小區(qū)看到，公示欄里張貼著一份2023年公共收益明細(xì)。該公示顯示，今年可支配公共收益為158282元，共有8項(xiàng)收益來源，包括地上停車位、快遞柜、廣告等。其中，地上車位350個(gè)，2023年2月至12月收益為134750元。

據(jù)了解，目前該小區(qū)的地上車位費(fèi)每月100元。對(duì)于車位費(fèi)公共收益這筆細(xì)賬，孫女士提出了質(zhì)疑?！懊總€(gè)月車位費(fèi)35000元，11個(gè)月共計(jì)385000元，但這筆收益中，全體業(yè)主只能分得134750元，僅占35%，其余大部分收益都被物業(yè)公司拿走了，依據(jù)在哪里呢？”孫女士對(duì)此感到頗為不解。

孫女士說，其實(shí)，之前不少業(yè)主都提出過質(zhì)疑，業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人趙先生在業(yè)主群里進(jìn)行了公開回應(yīng)?！八f，車位費(fèi)每月100元，物業(yè)要收取30元管理費(fèi)，剩余的70元是公共收益。經(jīng)公示并召開業(yè)主大會(huì)后，簽訂的服務(wù)合同中小區(qū)的公共收益50%歸全體業(yè)主所有。”

業(yè)主林女士稱，她曾多次提出希望看看物業(yè)服務(wù)合同是怎么約定的，但一直沒有得到明確答復(fù)。讓林女士感到無法理解的是，小區(qū)物業(yè)還將車位費(fèi)和物業(yè)費(fèi)進(jìn)行了捆綁，想要停車位就得同時(shí)交上車位費(fèi)和物業(yè)費(fèi)?！皬?月1日起，小區(qū)實(shí)行封閉管理，不交物業(yè)費(fèi)、車位費(fèi)就進(jìn)不了小區(qū)?！?/p>

林女士還告訴記者，前一段時(shí)間，業(yè)委會(huì)曾向業(yè)主們公示了一份報(bào)表，聲稱聯(lián)泰物業(yè)公司在小區(qū)服務(wù)，2023年預(yù)計(jì)虧損16萬元，建議從公共收益中提取50%為物業(yè)補(bǔ)虧，以保障物業(yè)公司良性運(yùn)轉(zhuǎn)?！拔飿I(yè)公司既然虧損，不干就是了，憑啥讓我們業(yè)主補(bǔ)貼物業(yè)？”她說。

此外，記者在小區(qū)采訪時(shí)，咨詢了多位業(yè)主，對(duì)于小區(qū)公共收益余額有多少，他們均稱不太清楚。

>>>業(yè)委會(huì)

補(bǔ)貼后物業(yè)一年僅盈利1.6萬

7月6日下午，記者采訪了翠海宜居小區(qū)業(yè)委會(huì)主任趙先生。他告訴記者，該小區(qū)總占地12萬平方米，以多層住宅居多，并且物業(yè)費(fèi)也不是很高，帶電梯的物業(yè)費(fèi)是1.1元，不帶電梯的，物業(yè)費(fèi)每平米只有0.7元。“滿打滿算，小區(qū)的總物業(yè)費(fèi)收費(fèi)是99萬?！?/p>

趙先生告訴記者，業(yè)委會(huì)跟居委會(huì)、街道辦討論后，曾與很多物業(yè)公司洽談過，但不少物業(yè)公司評(píng)估之后，都表示這個(gè)項(xiàng)目干不了，因?yàn)闋I(yíng)收太低。“我們小區(qū)有三個(gè)大門，光保安加起來就十四五個(gè)，業(yè)委會(huì)找了很多物業(yè)公司來評(píng)估，都說是保不了本，也就是說提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，物業(yè)公司根本連成本都收不回來?！?/p>

他說，當(dāng)時(shí)商量出這個(gè)方案來之后，就將合同的草稿直接張貼到小區(qū)里，讓小區(qū)的全部居民都看到?！皹I(yè)委會(huì)還要求物業(yè)公司把成本核算出來，在滿額收取物業(yè)費(fèi)的情況下，要賠將近20萬元，所以他們要50%的公共收益?！壁w顯琿稱，正常情況下，小區(qū)每年的公共收益能達(dá)到18-19萬。之前，物業(yè)算了一筆賬，按照他們公布的營(yíng)收跟支出，每年的盈利在16000元。也就是說，小區(qū)補(bǔ)貼50%之后，物業(yè)每年只盈利16000元，這還是扣除了人工費(fèi)用的純利潤(rùn)。

“最終，按這個(gè)分配方案，我們將合同草稿進(jìn)行了公示，征求全體業(yè)主的意見，在公示了15天之后，通知再過15天將召開業(yè)主大會(huì)，從公示到召開業(yè)主大會(huì)整整過了一個(gè)月的時(shí)間。在業(yè)主大會(huì)上，業(yè)主通過后，簽訂了物業(yè)合同，由物業(yè)公司為小區(qū)提供三星級(jí)服務(wù)?！壁w先生說，目前合同已在物業(yè)辦備案。他還透露，聯(lián)泰物業(yè)是一個(gè)子公司，總公司是遠(yuǎn)洋物業(yè)，合同現(xiàn)在在遠(yuǎn)洋物業(yè)公司。

趙先生還解釋，合同草稿當(dāng)時(shí)進(jìn)行了公示，因沒經(jīng)過全體業(yè)主表決，所以沒辦法蓋章。現(xiàn)在，業(yè)委會(huì)也有合同文本，業(yè)主在業(yè)委會(huì)可以看到合同。蓋章之后的合同文本沒有進(jìn)行公示，是因?yàn)橐呀?jīng)將合同草稿公示過了，蓋章的合同一個(gè)字都沒改。這個(gè)合同是三十多頁，小區(qū)一共65個(gè)單元，打印合同得2000張紙?！艾F(xiàn)在小區(qū)還沒有公共收益，所有的辦公經(jīng)費(fèi)都是我自掏腰包，我為什么要花這錢？“趙先生說。

>>>物業(yè)

百余戶業(yè)主排隊(duì)等待地上車位

7月4日，記者與孫女士等業(yè)主一起來到小區(qū)聯(lián)泰物業(yè)辦公室，提出查看物業(yè)服務(wù)合同的具體內(nèi)容，但遭到了兩名工作人員的拒絕。一位姓韓的負(fù)責(zé)人稱，他只負(fù)責(zé)保安業(yè)務(wù)，對(duì)合同方面的情況不清楚，并讓業(yè)主聯(lián)系相關(guān)客服人言。“物業(yè)服務(wù)合同早就在小區(qū)里公示過了?！表n經(jīng)理說。

7月6日下午，聯(lián)泰物業(yè)負(fù)責(zé)人王國(guó)林經(jīng)理告訴記者，翠海宜居的物業(yè)費(fèi)從2012年以來就一直沒有漲過一分錢?，F(xiàn)實(shí)問題是，物業(yè)費(fèi)百分之百交費(fèi)的情況下，物業(yè)公司也不掙錢，因?yàn)槿缃竦娜斯こ杀靖昵安豢赏斩Z?！盀榱吮ＷC正常運(yùn)營(yíng)，我們把這個(gè)問題列出來，給全體業(yè)主主看，把成本以及損耗以所有的明細(xì)都跟業(yè)委會(huì)進(jìn)行了溝通。”

王經(jīng)理說，經(jīng)過半年的應(yīng)急期，今年2月1日，業(yè)委會(huì)與物業(yè)簽訂了正式合同。此前，合同草稿已經(jīng)進(jìn)行了公示，包括人工成本、水電、辦公物資、物料供貨、比例分成等都在其中，把每一項(xiàng)都列得清清楚楚。“物業(yè)合同不在物業(yè)辦公室存檔，一般都是放在嶗山區(qū)那邊的公司總部，也是為了避免放在辦公室丟失，或有急事找不到?！?/p>

針對(duì)車位費(fèi)和物業(yè)費(fèi)捆綁，王經(jīng)理介紹，當(dāng)時(shí)在考察的過程當(dāng)中發(fā)現(xiàn)，小區(qū)物業(yè)費(fèi)收費(fèi)率在30%左右，說白了就是不交錢習(xí)慣了。前期物業(yè)交接的單子上，很多業(yè)主不交費(fèi)，2013年是29戶，2014年是49戶……最后不交物業(yè)費(fèi)的是739戶?！靶^(qū)車位是有限的，很多業(yè)主想要車位，那么我們只能說不是捆綁，是給優(yōu)質(zhì)客戶使用，我們不叫捆綁，因?yàn)槲覀円膊幌牒蜆I(yè)主發(fā)生任何爭(zhēng)執(zhí)，其實(shí)一直在感化、在引導(dǎo)，業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，車位就直接給別人了。”

王經(jīng)理還說，剛來小區(qū)時(shí)，進(jìn)行了一次摸排，當(dāng)時(shí)有二百多戶業(yè)主需要車位，但只有八十多個(gè)空余車位可進(jìn)行租賃，為了公平起見，就按照順序先到先得，到現(xiàn)在排隊(duì)的還有100多戶。他還透露，“小區(qū)地下車位空了一半，因?yàn)槟鞘侨A泰物業(yè)的，華泰物業(yè)沒有把地下車庫交給我們?！?/p>

>>>說法

約定是否合理應(yīng)參考多方面因素

民法典明確規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法明確規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的收入以及車位場(chǎng)地使用費(fèi)等收益資金歸全體業(yè)主共有，由業(yè)主大會(huì)決定其使用方式和用途；未作決定的，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以作為業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)或者折抵物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。

記者走訪多個(gè)小區(qū)發(fā)現(xiàn)，對(duì)于小區(qū)車位費(fèi)歸屬，物業(yè)公司與業(yè)主之間都有明確的約定。比如，李滄區(qū)青山路一小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同顯示，車位費(fèi)包括停車服務(wù)費(fèi)和場(chǎng)地使用費(fèi)。根據(jù)合同約定，一期和二期的地上車位費(fèi)為每個(gè)每月60元，其中，停車服務(wù)費(fèi)30元屬于物業(yè)公司，場(chǎng)地使用費(fèi)30元屬于小區(qū)公共收益。該小區(qū)地下車位費(fèi)每個(gè)每月130元，其中停車服務(wù)50元屬于物業(yè)公司，場(chǎng)地使用費(fèi)80元屬于小區(qū)公共收益。

市南區(qū)一家物業(yè)公司工作人員介紹，他們小區(qū)只有地下車位，而且全部屬于業(yè)主個(gè)人，物業(yè)對(duì)每個(gè)車位只收取50元管理費(fèi)。

針對(duì)翠海宜居小區(qū)公共收益問題，北京浩天（青島）律師事務(wù)所王律師指出，上述各50%比例的約定是否公平合理應(yīng)該參考該小區(qū)的各種因素進(jìn)行綜合判定。主要影響因素包括：簽約合同和主體是前期物業(yè)公司還是業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)公司，前者因?yàn)槭情_發(fā)商選定的物業(yè)公司并簽訂的前期物業(yè)合同，加上部分物業(yè)公司和開發(fā)商之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系，會(huì)導(dǎo)致上述合同條款的先天不公平，而上述50%的約定違反山東省317號(hào)政府令和青島市257號(hào)文對(duì)普通住宅在前期物業(yè)管理的20%扣除比例而無效；如果是業(yè)主大會(huì)決議選定的物業(yè)公司和簽訂的物業(yè)合同，理論上應(yīng)當(dāng)具有合同公平性。

王律師指出，小區(qū)的物業(yè)費(fèi)單價(jià)和小區(qū)的使用年限，這個(gè)因素應(yīng)當(dāng)是主要參考因素，即如果是小區(qū)實(shí)際投入使用年限過久，但是物業(yè)費(fèi)單價(jià)一直沒有變化，這種小區(qū)在確定公共收益的分成比例時(shí)，會(huì)基于該因素而將公共收益的一定比例加大給物業(yè)公司反哺物業(yè)費(fèi)成本以保證物業(yè)公司提供合同項(xiàng)下的基本義務(wù)；上述公共收益的來源，即公共收入的成本，外包廣告、場(chǎng)地和房屋租金等凈租金的公共收益扣除成本不大，而地上車位場(chǎng)地使用費(fèi)次之，一些需要投入裝修、維護(hù)成本的公共收益扣除成本較大，所以扣除成本大的會(huì)給與物業(yè)公司更高的分成比例，以彌補(bǔ)物業(yè)公司的上述成本支出。

“但是上述條款最后部分存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，即剩余屬于業(yè)主共有的50%公共收益的使用必須由業(yè)主大會(huì)決議并由業(yè)委會(huì)去監(jiān)管，而不是放任物業(yè)公司去使用，上述監(jiān)管包括使用前方案的公示，方案簽約時(shí)的審批直至履行中的監(jiān)管、完成后售后和審計(jì)等?！蓖趼蓭熣f。

山東文康律師事務(wù)所李律師則表示，首先要確定車位的使用權(quán)歸屬，是屬于開發(fā)商還是全體業(yè)主。如果是屬于全體業(yè)主，業(yè)委會(huì)可委托物業(yè)公司進(jìn)行管理，物業(yè)公司可收取管理費(fèi)，但收益權(quán)應(yīng)該歸屬于全體業(yè)主。如果業(yè)主覺得原先的關(guān)于收益的約定不合理，可以在物業(yè)委托合同到期后，重新進(jìn)行約定。如果原合同的履行或者簽訂有可以撤銷的理由或者存在無效的情形，也可以要求撤銷原合同或者確認(rèn)無效。

>>>新聞多一點(diǎn)

50多萬車位費(fèi)一年僅結(jié)余4萬

事實(shí)上，業(yè)主與物業(yè)公司之間的小區(qū)車位費(fèi)收益之爭(zhēng)案例并不少見。在嶗山區(qū)松嶺路58號(hào)凱旋花園書香門第小區(qū)，第二屆業(yè)委會(huì)主任鄒先生自上任以來，一直忙著帶領(lǐng)業(yè)委會(huì)成員向前物業(yè)討說法，雙方甚至還走到對(duì)簿公堂的地步。

2009年8月，青島凱旋物業(yè)有限公司和凱旋花園書香門第業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理委托合同?！靶^(qū)有五六百個(gè)車位，是公共收益的主要來源?！编u先生告訴記者，合同約定露天車位每輛每月100元，扣除車輛管理人員等相關(guān)費(fèi)用后與業(yè)主按比例分成。“然而，上述合同生效后，雖然業(yè)主們依約按照每月100元標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)交納地上車位費(fèi)，但是凱旋物業(yè)不僅未能依據(jù)上述合同約定按年公布包含公共收益在內(nèi)的物業(yè)管理收支情況，更是從未將上述地面車位的公共收益公示并移交給業(yè)委會(huì)進(jìn)行管理?！编u先生說。

鄒先生稱，經(jīng)過與凱旋物業(yè)多次溝通，2021年5月18日，凱旋物業(yè)打印出了2020年度車位費(fèi)收入、車管人員費(fèi)用明細(xì)，確認(rèn)車位費(fèi)收入586420元，但是扣除14位車管員工資福利費(fèi)用394080元后，當(dāng)年僅結(jié)余46216.71元。2021年12月，凱旋物業(yè)撤出小區(qū)時(shí)，對(duì)于小區(qū)公共收益并未進(jìn)行移交。

對(duì)于物業(yè)公司公布上述清單，鄒先生并不“買賬”。他說，新物業(yè)接手后的第一年，共計(jì)收取560個(gè)地面車位的地面車位費(fèi)669600元，扣除合同約定的物業(yè)公司30%管理費(fèi)后，剩余468720元。“車位數(shù)量沒變，車位費(fèi)也沒變，兩相對(duì)比之下，這差距也太明顯了?！?/p>

今年3月，該小區(qū)業(yè)委會(huì)向青島仲裁委員會(huì)提起仲裁申請(qǐng)，請(qǐng)求依法裁決被申請(qǐng)人支付2020年度地上公共車位的公共收益41萬余元。

凱旋物業(yè)方面稱，被答辯人提出要求答辯人支付2020年度地上公共車位的公共收益410494及利息的主張是錯(cuò)誤的。"根據(jù)答辯人與凱旋花園書香門第業(yè)主委員會(huì)簽訂的《物業(yè)管理委托合同》第十三條第2項(xiàng)約定：地面公共泊車費(fèi)（乙方扣除車輛管理人員等相關(guān)費(fèi)用后，與業(yè)主按比例分成），該條明確約定了地面公共泊車費(fèi)的分成首先是要物業(yè)扣除車輛管理人員等相關(guān)費(fèi)用后再予以分配，本案經(jīng)了解答辯人與書香門第第一屆業(yè)委會(huì)之間口頭協(xié)商一致，每年答辯人需向業(yè)主委員會(huì)繳納4萬元公共泊車費(fèi)分成。且答辯人也已按雙方約定履行了實(shí)際繳納義務(wù)，繳納期間自2010年至2016年，共計(jì)28萬元。后因第一屆業(yè)委會(huì)2016年到期，自2017年起無人再繼續(xù)收取該費(fèi)用，但是凱旋物業(yè)一直將該部分費(fèi)用提前留存，待新的業(yè)主委員會(huì)成立后，再將2017年以后的地面公共泊車費(fèi)分成，每年4萬元交付給新的業(yè)委會(huì)。”

凱旋物業(yè)還稱，合同第十六條明確約定了委托管理期限自2009年5月1日0時(shí)起至第一屆業(yè)主委員會(huì)任期屆滿，第二屆業(yè)主大會(huì)選舉出新一屆業(yè)委會(huì)重新簽訂新的物業(yè)管理委托合同時(shí)止。也就是說雙方在該期限內(nèi)均應(yīng)當(dāng)以協(xié)議約定的內(nèi)容為準(zhǔn)，不應(yīng)單方面擅自改變協(xié)議內(nèi)容。而被答辯人提出的物業(yè)公司只應(yīng)當(dāng)收取30%，剩余部分均應(yīng)當(dāng)交付于業(yè)主的觀點(diǎn)是新的物業(yè)公司與被答辯人之間的新約定，不適用于本案的答辯人與被答辯人，這也與雙方簽訂的《物業(yè)管理委托合同》約定相違背?！肮嗜缟纤觯疝q人應(yīng)當(dāng)與被答辯人共同遵守雙方的合同約定，即地面公共泊車費(fèi)分成每年4萬元。因本案的申請(qǐng)人僅要求支付2020年度公共收益，故答辯人只應(yīng)當(dāng)支付4萬元。”

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