案例
2015年11月，李某與張某簽訂存量房買賣合同，約定張某將其房屋售予李某，價格為180萬元。如一方違約不買入或賣出涉案房屋，應(yīng)按照成交價的10%向?qū)Ψ街Ц哆`約金。
在合同履行過程中，某市政府發(fā)布2018年地鐵規(guī)劃，系爭房屋所在地段新開地鐵站點，適逢開年，該地段二手房市場價價格在短短三個月內(nèi)上漲20%。張某因此反悔，不配合李某辦理按揭及過戶手續(xù)。
李某提起仲裁，要求解除合同，支付違約金，并要求張某賠償房屋差價損失。請問，李某要求房屋差價損失的請求能否得到支持?
履行利益損失
所謂房屋差價損失，指的是一方違約導(dǎo)致合同解除時的房屋市場價格與簽訂合同時約定的房屋價格存在差價。差價之所以構(gòu)成損失，可從兩個角度理解：房價上漲的情況下，如果履行合同，買方可以獲得房屋的增值;因合同不能履行，買方若購入同一地段同等條件的房屋作為替代，將支付更高的費用。
房屋差價損失屬于履行利益損失，或者英美法上的期待利益損失，指在合同完全履行的情況下能夠獲得的利益，適用于合同有效成立后一方當(dāng)事人違約導(dǎo)致解除的情況。
我國《合同法》第一百一十三條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。
可見，我國法律肯定履行利益損失可予以賠償，司法實踐中，在不違反其他法律原則的情況下，對于房屋差價損失基本上也持支持的態(tài)度。比如北京高院《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見(試行)》(2010年12月22日)第二十四條、上海高院《關(guān)于審理二手房買賣案件若干問題的解答》(2005年12月16日)第六條。
可預(yù)見性原則
差價損失既然屬于履行利益損失，就應(yīng)遵循損失賠償?shù)囊话阍瓌t，包括過失相抵、損益相抵、可預(yù)見性原則等。所謂可預(yù)見性原則，是指不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。
可預(yù)見性原則應(yīng)從四個方面理解：第一，預(yù)見的主體是違約方;第二，時間點是合同成立時;第三，可以預(yù)見的評價標(biāo)準(zhǔn)是主觀上預(yù)見到或者客觀上一個理性人應(yīng)該能夠預(yù)見到;第四，預(yù)見的內(nèi)容是預(yù)見到會產(chǎn)生某方面的損失，還是需要預(yù)見到損失的程度或金額?這個問題存在分歧，通說只要求預(yù)見損害的類型，而不要求預(yù)見到損害的程度或具體金額。
案例分析
在上述案例中，雙方當(dāng)事人已經(jīng)約定了違約金。違約金屬于當(dāng)事人意思自治的范疇，事先約定違約金的計算方式，則推定當(dāng)事人在訂約時已經(jīng)評估了市場風(fēng)險、合同繼續(xù)履行可以獲得利益等因素，對于違約情形下?lián)p失賠償?shù)姆秶鞒隽讼薅?。如果市場的波動超出這個范圍，風(fēng)險應(yīng)由當(dāng)事人自己承擔(dān)，不能再要求從違約方處得到補償。
因此，在合同已經(jīng)約定違約金，且房屋差價損失超出違約方的預(yù)期的情況下，房屋差價損失不應(yīng)得到支持。
差價的確定方法
當(dāng)然，如果沒有約定違約金，當(dāng)事人要求賠償房屋差價損失，可以酌情予以支持。房屋差價的確定是核心問題。
《上海高院關(guān)于審理二手房買賣案件若干問題的解答》第六條房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：一、雙方協(xié)商確定的，從其約定;二、雙方不能協(xié)商確定的：(一)原則上可比照最相類似房屋的市場成交價(首先是同幢相同樓層及房型;其次是相鄰幢同樓層及房型;再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋)與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失;(二)無最相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機構(gòu)評估確定房屋漲跌損失。認(rèn)定損失的時間點應(yīng)從保護(hù)守約方的利益出發(fā)，以守約方的請求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。
如果是比照類似房屋的市場成交價，當(dāng)事人難以舉證。較為客觀的方式是聘請專業(yè)評估機構(gòu)對房屋價格進(jìn)行鑒定，此時，時間點的選取是一個關(guān)鍵問題。違約行為確定之日、守約方解除合同之日、提起仲裁或訴訟之日都是可以考慮的時點，并沒有確定的標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合雙方履行合同的情況，仲裁庭或法院可行使自由裁量權(quán)。
當(dāng)然，在進(jìn)行差價評估的場合，違約方也可提出可預(yù)見性原則作為抗辯，要求在總的差價損失中減去不可預(yù)見的部分。由于這一部分難以定量，仲裁庭或法院可根據(jù)公平合理原則予以確定。
標(biāo)簽： 履行利益損失可予以賠償 可預(yù)見性原則
據(jù)各方數(shù)據(jù)，1月31日上午10時許，深圳出品的動畫電影《熊出沒·伴我熊芯》票房突破10億元，在首日票房、檔期票房、連續(xù)破億天數(shù)等多方面打
1月27日，攜程發(fā)布的《2023年春節(jié)旅游總結(jié)報告》顯示，今年春節(jié)，深圳游客的出境游訂單量同比去年增長近5倍。相較國內(nèi)熱門景點的人山人海，
1月27日，記者從深圳市文化廣電旅游體育局獲悉，2023年春節(jié)黃金周期間(1月21日至27日)，深圳共接待游客469 25萬人次，旅游收入31 58億元，
據(jù)深圳市春運辦統(tǒng)計，1月15日和16日連續(xù)兩天，深圳對外發(fā)送旅客人數(shù)都在48萬左右，春運進(jìn)入客流高峰期。1月15日，深圳春運對外旅客發(fā)送量達(dá)
新年音樂會是觀眾喜聞樂見的年度重要文化品牌活動，多年來已成為深圳市民跨歲迎新的例牌項目。12月30日、31日晚，深圳交響樂團(tuán)將在深圳音樂
作為來深科研人員中的一員，中山大學(xué)附屬第八醫(yī)院的助理研究員郭雅婕對深圳在人才服務(wù)方面的舉措贊不絕口：我作為基礎(chǔ)研究人員，很希望自己
12月1日晚8點，2023年故宮年票正式開售。相比于去年，今年購票順暢了許多。據(jù)了解，2022年故宮年票發(fā)售時，因短時間內(nèi)購買年票人數(shù)過多，曾
昨日，冷空氣到達(dá)，廣州氣溫逐步下降。據(jù)商超方面預(yù)測，隨著氣溫的逐漸下降，市民對于御寒類商品消費需求有所上升，不少廣州商超準(zhǔn)備了有關(guān)
小井蓋、大民生。今年以來，深圳開展全市窨井蓋專項治理工作成效顯著。截至11月20日，全市共排查窨井蓋約350萬個，發(fā)現(xiàn)存在問題的窨井蓋約3
備受關(guān)注的汕汕(汕頭至汕尾)鐵路汕頭站及站區(qū)工程近日傳出最新動態(tài)：項目已順利完成工程招標(biāo)工作，由中鐵建設(shè)集團(tuán)有限公司中標(biāo)承建。目前，
新資訊：青島市“國際博物館日”活動
半島網(wǎng)5月18日訊（記者梁湘通訊員徐婷）5月18日，青島市2023年度“5?18國際博物館日”主會場啟動儀式暨“
天天觀速訊丨“青”心打造專屬創(chuàng)業(yè)“
半島網(wǎng)5月18日訊（記者王禹涵）日前，青島市正式啟動了2022年度青島市留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)支持計劃（以下簡稱“留
每日訊息!青島稅務(wù)：稅收宣講進(jìn)高校
半島網(wǎng)5月18日訊（記者李京媛）為進(jìn)一步加強青年學(xué)生稅法宣傳教育，幫助有創(chuàng)業(yè)意向的大學(xué)生自主創(chuàng)業(yè)，5月17
@青島市民，打開這個一本通，了解燃
燃?xì)饴?lián)結(jié)千家萬戶，為居民和工商用戶提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷、安全的燃?xì)夤?yīng)，是優(yōu)化營商環(huán)境的重要一環(huán)。為
青島稅務(wù)：涉稅專業(yè)服務(wù)機構(gòu)暖心志愿
半島網(wǎng)5月18日訊（記者李京媛通訊員劉茗）臨近5月納稅申報期截止，青島市市南區(qū)市民中心辦稅服務(wù)廳來了一批
詐騙多久能判刑？刑事案件從拘留到審
一、網(wǎng)絡(luò)詐騙幾百會立案嗎網(wǎng)絡(luò)詐騙幾百不會立案。因為詐騙罪的立案金額是3000元及其以上。如果嫌疑人詐騙公私財物的價值在3000元到10000元
怎樣定性盜竊罪？定性盜竊罪的方式有
一、盜竊罪能夠取保嗎盜竊罪能取保，但盜竊的犯罪嫌疑人必須滿足以下條件才能辦理取保候?qū)彛? 可能判處管制、拘役或者獨立適用附加刑的：2
帶殼生蠔怎么清洗才干凈呢？帶殼生蠔
帶殼生蠔怎么清洗才干凈?先用刷子將帶殼生蠔表面的泥沙和藻類清洗干凈。然后將蠔放入盆中,用淡鹽水或淡醋水浸泡20-30分鐘。這可以幫助蠔散
詐騙罪立案后會立馬抓嫌疑人嗎？詐騙
一、詐騙罪立案后多久抓嫌疑人詐騙罪立案后抓嫌疑人是需要一定的證據(jù)的，而不是依據(jù)立案時間來確定的?！吨腥A人民共和國刑事訴訟法》第八十
海螺的哪些部位不能吃呢？海螺的做法
海螺的哪個部位不能吃?海螺的腦部是絕對不能食用的。海螺的腦部實際上就是海螺的腦神經(jīng)，觸角下米粒狀的兩個顆粒物，會分泌貝類毒素，如果
如何做傷殘鑒定？傷殘鑒定后如何賠償
一、傷殘鑒定多久能做出來結(jié)果司法鑒定機構(gòu)對符合受理條件的鑒定委托，應(yīng)當(dāng)即時作出受理的決定;不能即時決定受理的，應(yīng)當(dāng)在七個工作日內(nèi)作
刑事拘留后多久結(jié)案？刑事案件有幾個
一、刑事拘留最長要多久刑事拘留最長要拘留37天。根據(jù)《刑事訴訟法》第九十一條公安機關(guān)對被拘留的人，認(rèn)為需要逮捕的，應(yīng)當(dāng)在拘留后的三日
公款挪用如何確定？挪用公款罪會牽連
一、如何確定公款挪用公款挪用的確定，可以通過看行為人是否利用職務(wù)上的便利實施。國家工作人員利用職務(wù)上的便利，挪用公款歸個人使用，進(jìn)
法律設(shè)立律師會見制度的目的是什么？
一、刑事拘留后多久律師可以會見沒有具體的規(guī)定，看守所在收到律師辯護(hù)人的會見請求后的48小時內(nèi)安排會見。《中華人民共和國刑事訴訟法》第
七彩海象喂什么飼料好養(yǎng)？七彩海象魚
七彩海象喂什么飼料好養(yǎng)?七彩海象魚吃的多,體型壯實,屬肉食性魚類,喂食它們需要定時定量?？梢晕故臣t蟲、面包蟲、大麥蟲、小魚小蝦等。七彩
行政復(fù)議去哪個部門？單位申請行政復(fù)
一、單位行政復(fù)議申請條件是哪些行政復(fù)議申請的條件有：1 有明確的申請人和符合規(guī)定的被申請人;2 申請人與具體行政行為有利害關(guān)系;3 有具體
鯽魚苗長到成魚需要多長時間？2厘米
鯽魚苗長到成魚需要多長時間?鯽魚從魚苗養(yǎng)到成魚大約需要200天左右。養(yǎng)殖的時候,可以與鯉魚、草魚、鳙魚或者青魚等多品種混養(yǎng)。放養(yǎng)魚苗最
產(chǎn)教融合筑牢互聯(lián)網(wǎng)人才根基
產(chǎn)教融合筑牢互聯(lián)網(wǎng)人才根基---“我國工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)全面融入45個國民經(jīng)濟(jì)大類，重點平臺連接工業(yè)設(shè)備超過8100
中國互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)協(xié)會是什么性質(zhì)？
中國互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)協(xié)會是從事中國互聯(lián)網(wǎng)金融的企事業(yè)單位、團(tuán)體和個人自愿結(jié)成的民間組織。中國互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)協(xié)會的業(yè)務(wù)范圍包括協(xié)助政府
麗麗魚為什么很少有人養(yǎng)？麗麗魚能和
麗麗魚為什么很少人養(yǎng)?麗麗魚很少人養(yǎng)的原因是它的壽命比較短，不像其它大型觀賞魚可以達(dá)到十幾年的壽命，而且由于體型小，如果身上有什么
常見水草種類大全有哪些？水草的作用
常見水草種類大全有哪些?水草有水榕、金水藻、虎耳、紅蛋、小海帆、花皇冠、阿根廷皇冠草、異葉水蓑衣、苦草、迷你皇冠等。水榕是天南星科
白云區(qū)氣象臺發(fā)布暴雨黃色預(yù)警【III
【白云分鎮(zhèn)街暴雨黃色預(yù)警】目前，我區(qū)鐘落潭鎮(zhèn)正受雷雨云團(tuán)影響，預(yù)計未來1-2小時降水仍將持續(xù)，白云區(qū)氣
聽說有人質(zhì)疑我的彈跳？約基奇G2賽前
今日NBA西部決賽，掘金和湖人的G2即將開打。賽前，約基奇摩拳擦掌，秀了一把雙手暴扣。相關(guān)新聞>>>穆雷打趣
過硬的技能成為融入城市“金鑰匙”
原標(biāo)題：過硬的技能成為融入城市“金鑰匙”（主題）深圳建設(shè)培訓(xùn)基地，搭建成長平臺，推動農(nóng)民工向產(chǎn)業(yè)工人
世界觀察：璹嬪_關(guān)于璹嬪介紹
璹嬪，關(guān)于璹嬪介紹這個很多人還不知道,我們一起來看看！1、璹嬪，葉赫那拉氏(1840年-1874年)，清朝咸豐皇
聽過隔壁那小子在秀扣籃？詹姆斯賽前
今日NBA季后賽西部決賽，湖人和掘金的G2將在8點30正式開打。賽前，詹姆斯在賽場秀了一把空接轉(zhuǎn)身扣籃。相關(guān)
斯波：附加賽可能是過去十年聯(lián)盟發(fā)生
今日熱火主帥斯波在球隊訓(xùn)練結(jié)束后接受了媒體采訪。談到附加賽，斯波表示：“我確實認(rèn)為附加賽對整個聯(lián)盟是
每日熱聞!璸_關(guān)于璸介紹
璸，關(guān)于璸介紹這個很多人還不知道,我們一起來看看！1、璸拼音是bīn,pián。2、意思是貴重的寶石。3、價值
璫_關(guān)于璫介紹
璫，關(guān)于璫介紹這個很多人還不知道,我們一起來看看！1、璫，漢語文字，讀作璫（dāng），見“珰”。2、。關(guān)
世界熱門:局地暴雨！廣東今天仍多陰
今天（5月19日），廣東仍多陰雨，珠江三角洲、粵東及粵北等地局地雨勢猛烈，公眾外出需注意交通安全。由于