這2周,“救市”又被重復提前,究其原因,還是現(xiàn)在樓市負面情緒日益嚴重,以及有權威媒體暗戳戳地放出“一線城市可能會有放松預期的樓市政策”的消息。
雖然一萬間作為一個從來追不上熱點的房地產平臺,還是想蹭蹭熱點余溫,聚焦深圳,預測一下深圳是否真的會有“救市政策”,如果“救市”對深圳有什么影響。
NO.1
【資料圖】
深圳會“救市”嗎?
現(xiàn)在“救市”的聲音很多,這是市場急需尋求改變的信號。
一萬間認為最早六月底,最遲七月中下旬,中央會有明確的“救市”信號。
知名投行高盛也預期,7月份左右,我們的樓市救市措施就會出來了,而且力度非常之大,暗示這次的力度將超過2015年,堪比2008年的4萬億!
大佬發(fā)聲,直接讓房地產股出現(xiàn)了大漲的情況。
這說明什么?說明大家其實對樓市,對中央都是有信心的。
“救市”會發(fā)生,只是時間問題!
但是深圳會怎樣跟進,何時跟進,很難預估。
一方面是現(xiàn)在的深圳官方對樓市的態(tài)度還是比較曖昧不清,另一方面一線城市,特別是深圳,作為樓市風向標,一舉一動都要考慮到影響,寧肯步子慢一點,也不能帶亂節(jié)奏。
不過一萬間認為深圳今年下半年必定會有“救市”動作,同時一萬間也預估,部分小放松,小“救市”行為,比如“降低首套剛需首付”這些,深圳不會明確發(fā)布文件,但是會在操作窗口放寬。
比如“二手房貸款不看指導價”就沒有明確的文件流出,但是多家銀行操作窗口直接執(zhí)行。
不論何時深圳“救市”,一萬間始終認為現(xiàn)在已經是深圳樓市房價低谷,且議價空間大的最后時間段了。
那么深圳會出臺怎么樣的救市政策呢?
之前一萬間就發(fā)布過預測,2023的深圳,會低調的放松。現(xiàn)在一萬間依然也堅持這個觀點。
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而且深圳“救市”會從解決“沒信心、沒錢、沒名額”三大核心問題上下手,如
1,降低剛需首套首付、降低賣房改善的換房客首付
2,推行認房不認貸
3,放寬限購條件,如社保年限等
4,放寬限售時間,如從五年限售到三年,甚至兩年
在這樣的政策實施下,必定會有一批剛需購買力被集中釋放。
當量起,樓市信心自然會提振,這對于深圳樓市是一個良好發(fā)展的循環(huán)開端。
而關于最近網傳“深圳要放開部分關外片區(qū)限購”,一萬間認為實行的可能性不大。
因為深圳一直在主張,縮短深圳東西部發(fā)展的差距。
如果關外片區(qū)放開限購,那么熱錢只會進一步涌入西部,更拉大發(fā)展差距,不利于深圳整體發(fā)展。
從另外一個角度看,部分關外片區(qū)放開限購,會引發(fā)片區(qū)內業(yè)主吐槽甚至抵制。
NO.2
“救市”后的深圳樓市會怎樣
當深圳啟動“救市”后?走向會怎樣?
一萬間預計是短期內,樓市成交會上漲,但是價格依然會混戰(zhàn)一段時間。
而這段時間是近2年內的樓市打折最大空間。
因為前面我們說了,“救市”政策會釋放一批購買力,樓市成交量會迅速起來,當量起,樓市信心自然會提振。
這就是樓市復蘇的的一個良好開端。
那么價格會不會起來呢?
一萬間認為是會在消耗了一批東部片區(qū)的剛需盤庫存后,新房價格會緩慢起來,操作依然是先收回折扣。
這個時間點快則在國慶假期后,慢則在2023年年底。
而且我們可以確定的是,無論如何,明年新房價格會比今年提高一點,這個從今年年初深圳第一批土拍的時候,就已經錨定了。
對于二手房, 前期情況不樂觀。
如現(xiàn)在的掛盤量持續(xù)走高,截止現(xiàn)在(6月)深圳共有54236套二手房在售,較于今年1月底(3.5萬套),增長了近55%。
而且在二手房指導價“架空”后,5月深圳成交二手房源里,仍有34.5%低于參考價成交,沒有預期中的向好;
這種情況在深圳“救市”初期依然會持續(xù)一段時間,因為二手房面對的壓力是限價新房+保障房的雙重圍攻。
二手房情況變好的時機,一萬間覺得是在新房量價齊起的時候,這個時候市場基本企穩(wěn),樓市信心恢復。
但是一萬間認為這個時機出現(xiàn)的時候,可能部分二手房賣家態(tài)度會比較強硬,因為急賣、心態(tài)不穩(wěn)的業(yè)主,在現(xiàn)在,或者政策放松初期就已經出手了。
NO.3
深圳樓市信心,其實還在于經濟
最近一萬間接觸的購房者或者粉絲,心態(tài)其實是看低樓市的。
他們對于樓市是否能“救”起來,其實不關心,他們更關心的是現(xiàn)在買房是否更便宜,以后賣房是否能保證不虧(其實更想說能否漲。)
當他們出來看房,他們認為現(xiàn)在樓市不好,新房應該降價出售,但是往往他們會失望而歸,因為現(xiàn)在新房基本的只有小折扣,但沒有不會降價。
深圳購房政策依然是一線里面最嚴格的,社保時間、首付成數、限售年限等,還是卡得死死的。
當購房者認為市場已死,可以揮刀砍價的時候,總有幾個顯眼包新盤出來拉起市場(開發(fā)商)預期。
比如,2023年才過去半年,新房市場就跑出了9次不錯的開盤成績。
溪山君樾、會展灣雍境花園、超核中心潤府、越秀潮樾府等新盤的開盤成績都超過了六成,并且在開盤后,網簽備案的比例也相當迅速。
這9個項目當中,其中有3個均價達到10萬+/平,甚至還有日光的。
深圳新房不降價,是誰在托底?除了限跌令,還有深圳強大的經濟底氣。
2022年,是全民抗疫的一年,深圳GDP總量雖然不敵上海、北京,但是增速3.3%,為四個一線城市之首。
而且今年第一季度,深圳的GDP增速持續(xù)上升,高達6.5%,依然領先一線城市和眾多強二線。
在當下的慢周期,深圳仍然保持著相對高的經濟增速,一是高新產業(yè)仍然能打,二是比亞迪得到了新能源的巨大紅利。
總體來說,深圳城市的基本面沒有下行,反而在逆勢上升。
而且雖然年初有數據顯示,深圳人口有所流失,但是細究會發(fā)現(xiàn)戶籍人口增長了27.08萬,非戶籍人口下降了29.06萬。戶籍定居人口的增長,反而增加了有效購房需求。
這就是深圳樓市托底的底氣,也是一萬間一直跟粉絲說趁現(xiàn)在行情不好買房的底氣。
NO.4
房地產市場企穩(wěn)還需一些耐心
房地產市場企穩(wěn)還需一些耐心,這個觀點是《經濟日報》發(fā)出的聲音,同時它還說:
“房地產也該過一下苦日子了。”
“相比起讓一線城市放松限購,還是琢磨一下怎樣讓爛尾樓復工,讓剛需買得起房,讓改善換得起房,比較現(xiàn)實。”
這是實話。
就拿“保交樓”來說,喊了一年,各種金融政策扶持,成績也不盡如人意。
截至今年5月份,全國1114個保交樓項目的交付率僅僅為34%(百年建筑網最近公布),而口號喊得最響的河南,整體的交付率卻只有11%。
“保交樓”不能順利完成,對于樓市信心恢復是有極大的阻礙的。
所以“救市”的一個關鍵點是救開發(fā)商。
一萬間認為救開發(fā)商關鍵是取消或者暫停“三條紅線”。
很多人認為去年年底的“金融十六條”,讓三道紅線政策自動取消,事實上三道紅線并沒有取消,在房企融資上依然卡脖子。
拿開這個“卡脖子”的三條紅線,給房企一定的時間和融資寬限,以應對債務、資金、信用、交房等危機,同時也能讓房企,擴大投資(拿地),平衡供需。
另外在房企拿地上面,給與稅費免減。不僅可以減少房企經營、投資成本,還可以讓購房者獲得購房低成本的銀實惠,刺激住房需求,恢復市場信心,可謂是利市利企。
一舉多得。
千方百計推進保交樓,如期、保證質量地完成房屋交付有助于恢復各方對房地產市場的信心。
一萬間認為這個是官方“救市”繞不開的點。
NO.5
一萬間建議
對于購房者來說,也不妨給樓市一點耐心。
因為促進房地產市場企穩(wěn)復蘇的各項政策持續(xù)產生效果,需要時間。
4月份、5月份較第一季度出現(xiàn)一定回落,屬于正常的調整期,大家也不必恐慌。
深圳作為一線城市,有大量的優(yōu)質人口和強大的經濟實力作為底氣,無論政策如何變化,深圳樓市始終能堅挺,差別就在于剛需盤能否快速去化。
對于買房,只要你不是短期投資客,現(xiàn)在就是不錯的上車時機!
有粉絲曾經問過一萬間一個很經典的問題“深圳不能炒房,那么為啥還要買深圳的房子?!?/p>
一萬間的回答是:
“現(xiàn)在深圳在大力發(fā)展保障房,對沖商品房,但是你愿意一輩子在深圳租保障房嗎?”
標簽:
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