房地產(chǎn)金融合同審查批準程序有什么？房地產(chǎn)金融合同審查合同性質(zhì)與效力是什么？
發(fā)布時間：2023-05-22 10:49:09 文章來源：法制法律網(wǎng)
一、房地產(chǎn)金融合同審查主體資格(一)審查法律依據(jù)1、《中華人民共和國合同法》2、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》3、《城市房地產(chǎn)開發(fā)...

一、房地產(chǎn)金融合同審查主體資格

(一)審查法律依據(jù)

1、《中華人民共和國合同法》

2、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

3、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》

4、《房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)管理規(guī)定》

(二)風險揭示

1、合作方未經(jīng)工商、稅務(wù)等部門登記、注冊和年檢，無法取得合法經(jīng)營資格;

2、 合作方未取得與開發(fā)項目相匹配的開發(fā)資質(zhì)，無法運營項目;

3、合作方取得二級(含二級)以下資質(zhì)和暫定資質(zhì)證書，僅能開發(fā)建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目。

(三)防范措施

1、依法辦理工商、稅務(wù)等部門登記、注冊和年檢，并取得符合《公司法》《合同法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等規(guī)定的經(jīng)營資格;

2、辦理擴大公司經(jīng)營范圍的變更登記，并取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì);

3、在合作開發(fā)協(xié)議書中約定分期開發(fā)，以滿足二級以下資質(zhì)和取得暫定資質(zhì)證書的企業(yè)合法運行項目。

二、房地產(chǎn)金融合同審查批準程序

(一)審查法律依據(jù)

1、《中華人民共和國公司法》

2、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》

3、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

4、《中華人民共和國土地管理法》及實施細則

5、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》

6、《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》

7、《關(guān)于進一步推進落實“三重一大”決策制度的意見》

8、 《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》(國資委、財政部第32號令)

9、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于建立國有企業(yè)違規(guī)經(jīng)營投資責任追究制度的意見》(國辦發(fā)〔2016〕63號)

(二)風險揭示

1、未按《公司法》規(guī)定，提交股東會、董事會決議批準;

2、未按公司章程規(guī)定的程序表決;

3、未按法律規(guī)定的程序，提交市、縣人民政府土地管理部門、房屋管理部門和城市規(guī)劃部門批準;

4、國有企業(yè)未按法律規(guī)定和規(guī)范性文件要求，報請相關(guān)部門審批的。

(三)防范措施

1、按照《公司法》規(guī)定的審批職責和流程，提交股東會、董事會表決，形成具有法律效力的決議性文件;

2、查閱公司章程中關(guān)于對重大經(jīng)營投資項目、合同簽訂等事項進行決策的相關(guān)規(guī)定，嚴格按照規(guī)定形成具有法律效力的決議性文件;

3、根據(jù)法律規(guī)定，完成合作開發(fā)項目立項、審批和報備手續(xù);

4、按照相關(guān)法律規(guī)定和規(guī)范性文件要求，完成國有企業(yè)內(nèi)部決策流程。

三、房地產(chǎn)金融合同審查合同性質(zhì)與效力

(一)審查依據(jù)

1、《中華人民共和國合同法》

2、最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》

(二)風險揭示

1、合作方不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì);

2、項目開發(fā)投資，未達到法定轉(zhuǎn)讓條件;

3、以土地使用權(quán)作為合作條件一方尚未取得土地使用權(quán)證;

4、未經(jīng)政府批準，以劃撥土地合作開發(fā)房地產(chǎn);

5、合作方不承擔經(jīng)營風險，導致合同轉(zhuǎn)性。

(三)防范措施

1、簽訂合同時，應確保一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，最遲應當在起訴前取得合法資質(zhì);

2、土地方應在起訴前取得土地使用權(quán)證書;

3、即使未達到25%的開發(fā)投資條件，但不影響合同效力，雙方應當繼續(xù)履行合同;

4、以劃撥土地合作的，應當在起訴前取得有批準權(quán)的人民政府批準;

5、合同需明確約定共同出資、共享利潤和共擔風險內(nèi)容，以體現(xiàn)合作開發(fā)合同屬性。

四、土地提供方履約能力

(一)審查依據(jù)

1、2002年7月1日生效的國土資源部第11號令;

2、2004年3月下發(fā)的國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合第71號令;

3、《中華人民共和國合同法》;

4、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

5、《中華人民共和國土地管理法》及實施細則

(二)風險揭示

1、合作項目土地是否依法取得;

2、土地提供方取得《國有土地使用權(quán)證》后惡意違約，導致合作協(xié)議無法履行;

3、土地提供方以項目土地為他方擔?；蛞蚱渌麄鶆?wù)被查封;

4、國有土地使用權(quán)的配套、拆遷、土地用途具有不確定性，導致延期履約和不能履約;

5、在項目開發(fā)過程中，土地方未盡配合義務(wù);

6、在項目開發(fā)中的房屋預售及銷售時，土地方未盡配合義務(wù);

7、項目開發(fā)完畢辦理權(quán)屬證明時，土地方未盡配合義務(wù)。

8、因項目資金監(jiān)管不力，造成建設(shè)資金被挪用或者項目部資金被凍結(jié)。

8、不得將開發(fā)資金和銷售收入放在項目部賬上，由項目部委托出資方支付款項。

五、房地產(chǎn)金融合同審查資金提供方履約能力

(一)審查依據(jù)

1、《中華人民共和國合同法》

2、《中華人民共和國土地管理法》及實施細則

(二)風險揭示

1、開發(fā)資金不到位，導致土地閑置;

2、在項目開發(fā)過程中，因資金不到位導致項目無法正常運轉(zhuǎn)。

(三)防范措施

1、在項目開工前，出資方應落實建設(shè)資金;

2、在領(lǐng)取國有土地使用證后盡快辦理抵押貸款，除變相鎖定權(quán)屬外，取得開發(fā)資金;

3、符合預售條件時，及時辦理預售或出租，爭取提前回收資金用于工程建設(shè)。

六、項目開發(fā)與經(jīng)營稅費處理

(一)審查依據(jù)

1、《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)[2009]31號)

2、《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字〔1995〕48號)

3、 《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》

4、國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法》的公告(2016年第15號)

5、國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告(2016年第18號)

(二)風險揭示

1、項目開發(fā)過程中均以土地方名義對外報建、辦理規(guī)劃和簽訂合同等，其發(fā)生的費用不能進入出資方成本，出資方收益面臨巨額稅收;

2、項目轉(zhuǎn)讓過程中將涉及一定的稅費處理問題;

3、營改增政策實施后稅務(wù)處理問題。

(三)防范措施

1、出資方應盡快建立財務(wù)賬冊，將必要的費用進行合理處理，以期屆時減少收入額度;

2、根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，對項目轉(zhuǎn)讓涉及的稅費，明確轉(zhuǎn)讓方和受讓方承擔原則和稅務(wù)處理方法;

3、根據(jù)營改增政策規(guī)定，完善合同條款和財稅管理。

標簽： 房地產(chǎn)金融合同審查批準程序 房地產(chǎn)金融合同審查合同性質(zhì)與效力

資訊播報

樂活HOT

  • 《熊出沒·伴我“熊芯”》票房破10億 打破內(nèi)地影史春節(jié)檔動畫片紀錄
    《熊出沒·伴我“熊芯”》票房破

    據(jù)各方數(shù)據(jù)，1月31日上午10時許，深圳出品的動畫電影《熊出沒·伴我熊芯》票房突破10億元，在首日票房、檔期票房、連續(xù)破億天數(shù)等多方面打

  • 今年春節(jié)深圳游客出境游訂單量大幅增加 曼谷等地成為最受歡迎目的地
    今年春節(jié)深圳游客出境游訂單量大

    1月27日，攜程發(fā)布的《2023年春節(jié)旅游總結(jié)報告》顯示，今年春節(jié)，深圳游客的出境游訂單量同比去年增長近5倍。相較國內(nèi)熱門景點的人山人海，

  • 2023年春節(jié)黃金周深圳共接待游客469.25萬人次 旅游收入31.58億元
    2023年春節(jié)黃金周深圳共接待游客

    1月27日，記者從深圳市文化廣電旅游體育局獲悉，2023年春節(jié)黃金周期間(1月21日至27日)，深圳共接待游客469 25萬人次，旅游收入31 58億元，

  • 深圳機場連續(xù)多日客流量超過10萬人次 衛(wèi)星廳迎來首個大客流春運
    深圳機場連續(xù)多日客流量超過10萬

    據(jù)深圳市春運辦統(tǒng)計，1月15日和16日連續(xù)兩天，深圳對外發(fā)送旅客人數(shù)都在48萬左右，春運進入客流高峰期。1月15日，深圳春運對外旅客發(fā)送量達

  • 深圳交響樂團將將舉辦兩場音樂會 以世界經(jīng)典管弦樂和歌劇詠嘆調(diào)為主
    深圳交響樂團將將舉辦兩場音樂會

    新年音樂會是觀眾喜聞樂見的年度重要文化品牌活動，多年來已成為深圳市民跨歲迎新的例牌項目。12月30日、31日晚，深圳交響樂團將在深圳音樂

  • 深圳大力推進實施人才強市戰(zhàn)略 深圳市人才總量已達到663萬人
    深圳大力推進實施人才強市戰(zhàn)略

    作為來深科研人員中的一員，中山大學附屬第八醫(yī)院的助理研究員郭雅婕對深圳在人才服務(wù)方面的舉措贊不絕口：我作為基礎(chǔ)研究人員，很希望自己

  • 2023年故宮年票正式開售 有消費者目前仍對購買年票持觀望態(tài)度
    2023年故宮年票正式開售 有消費

    12月1日晚8點，2023年故宮年票正式開售。相比于去年，今年購票順暢了許多。據(jù)了解，2022年故宮年票發(fā)售時，因短時間內(nèi)購買年票人數(shù)過多，曾

  • 御寒類商品消費需求有所上升 羽絨服的整體銷售額同比增長達100%
    御寒類商品消費需求有所上升 羽

    昨日，冷空氣到達，廣州氣溫逐步下降。據(jù)商超方面預測，隨著氣溫的逐漸下降，市民對于御寒類商品消費需求有所上升，不少廣州商超準備了有關(guān)

  • 深圳全市共排查窨井蓋約350萬個 發(fā)現(xiàn)存在問題的窨井蓋約3.2萬個
    深圳全市共排查窨井蓋約350萬個

    小井蓋、大民生。今年以來，深圳開展全市窨井蓋專項治理工作成效顯著。截至11月20日，全市共排查窨井蓋約350萬個，發(fā)現(xiàn)存在問題的窨井蓋約3

  • 汕汕鐵路汕頭站公布最新動態(tài) 首期工程預計將于2024年11月完成
    汕汕鐵路汕頭站公布最新動態(tài) 首

    備受關(guān)注的汕汕(汕頭至汕尾)鐵路汕頭站及站區(qū)工程近日傳出最新動態(tài)：項目已順利完成工程招標工作，由中鐵建設(shè)集團有限公司中標承建。目前，

娛樂LOVE

精彩推送